Как сэкономить на налогах, сдавая квартиру в аренду?

Многих начинающих арендодателей волнует вопрос, как наиболее выгодно сдать квартиру в аренду, чтобы сэкономить на налогах. Сегодня мы поговорим об этом. Сравним налоговую нагрузку при разных юридических статусах и системах налогообложения и поможем вам сделать правильный выбор. Читайте статью!

Есть несколько статусов, в которых физическое лицо может осуществлять сдачу собственной жилой недвижимости. Возможные варианты, как:

физическое лицо;
индивидуальный предприниматель;
самозанятый гражданин.

Для всех трех статусов предусмотрена своя налоговая нагрузка. Поэтому, прежде чем остановить свой выбор на каком-либо варианте, давайте их сравним между собой, чтобы понять, какой наиболее простой в исполнении и менее затратный для нас по финансам. В качестве примера возьмем квартиру, которую допустим мы сдаем физическому лицу на год, с фиксированной арендной платой 60000 рублей.

Итак, разберем ситуации для всех трех статусов и посмотрим, какой результат мы получим в итоге:

1. Арендодатель - физическое лицо

Физические лица могут сдавать в аренду квартиры и иные жилые помещения без дополнительной регистрации. Налог составляет 13% от полученного дохода и платится в срок до 15 июля. Также необходимо будет подать в ИФНС (по месту регистрации) декларацию по форме 3 НДФЛ (делается это ежегодно, до 30 апреля). В этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если у квартиры несколько собственников, то каждый из них подает декларацию и платит налог пропорционально своей доли. Рассчитаем сумму, которую придется заплатить в пользу государства:

60000*12=720 000 - это доход за год

Учитывая факт, что ставка налога 13%, мы получаем: 720000*13%=93600 руб.

Физические лица могут сдавать в аренду квартиры и иные жилые помещения без дополнительной регистрации

2. Арендодатель - индивидуальный предприниматель

Для того, чтобы получить статус ИП, вам необходимо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим комплектом документов. При сдаче квартиры в аренду, может использовать несколько систем налогообложения. Рассмотрим наиболее распространенные:

Упрощенная система налогообложения (УСН) - государством взимается 6% со всего полученного дохода. При этой выборе этой системе налогообложения, необходимо учитывать, что ИП должен будет вести Книгу учета доходов, платить регулярно взносы в ПФР, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу и по окончании календарного года сдать в налоговую инспекцию декларацию. Расчет при данной системе налога выглядит так:

60000*12=720 000 - это доход за год

Ставка налога 6%, соответственно: 720000*6%= 43200 руб.

Также в обязанности ИП входит уплата взносов в ПФР.

Здесь важно отметить, что страховые взносы на пенсию ИП делятся на две части: фиксированную и дополнительную. Размер фиксированной части составляет 34 445 рублей за полный 2022 год (ст. 430 НК РФ). Дополнительный пенсионный взнос взимается только с доходов, которые превышают 300 000 рублей в год. Рассчитывается он, как 1% с дохода свыше этого лимита (в нашем случае это 4200 руб.).

При этом законом предусмотрено уменьшение суммы УСН на уплаченные взносы. Давайте посмотрим как это выглядит:

43200 руб. (налог УСН) - 34445 руб. (уплаченные фиксированные взносы) - 4200 руб. (дополнительный взнос в пенсионный фонд) =43200 руб. (уплате за год).

Из них 38645 руб. это сумма взносов в пенсионный фонд и 4555 рубля налог УСН.

Также следует учитывать, что если сумма налога УСН (которая начислена с ваших доходов) меньше установленного размера, то взносы необходимо оплатить в полном фиксированном размере, в срок до 31 декабря текущего года.

Патентная система налогообложения - вариант системы налогообложения для ИП, который подразумевает под собой приобретение им патента.

Стоимость приобретения патента рассчитывается как ставка 6% потенциального дохода от сдачи квартиры.

Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов. В разных регионах Россиипотенциальный доход от сдачи в аренду квартиры может очень отличаться друг от друга, т.к. зависит от уровня жизни этого региона в целом. Сумма может варьироваться от 100000 до 10 млн. в год (например, если брать элитную недвижимость в Москве).

Указанный доход и соответственно стоимость патента рассчитывается только по одной квартире. Если у вас несколько квартир, то на каждую из них нужно будет приобрести отдельный патент. Срок патента составляет от 1 месяца до года. Следует помнить о том, что патент не освобождает от выплаты страховых взносов в пенсионный фонд. В отличие от системы УСН стоимость патента нельзя уменьшить на уплачиваемые в ПФР взносы.

Рассчитаем затраты, которые нам предстоят в случае выбора этого статуса и данного вида системы налогообложения:

36000 руб. (стоимость патента в нашем случае) 34445 руб.(взносы в ПФР) 3000 руб.(дополнительный 1% с потенциального дохода, превышающий 300 т.р.) = 73445 руб. Это 36000 руб. стоимость патента и 37445 р. - взносы.

При сдаче квартиры в аренду, ИП может использовать несколько систем налогообложения

3. Арендодатель - самозанятый гражданин

Самозанятый - статус для граждан, которые самостоятельно оказывают услуги в целях получения прибыли, но не оформлены в качестве ИП и не привлекают наемных работников. Для того чтобы зарегистрироваться в статусе самозанятого, не нужно посещать налоговую инспекцию. Делается это очень быстро и просто, через мобильное приложение в телефоне.

Налог на самозанятых составляет: при получении дохода от физ. лица - 4%, при получении от юр. лиц - 6%. Взносы в пенсионный фонд (как и отчетность в налоговую инспекцию) у самозанятых не предусмотрены.

На нашем примере, доход от аренды квартиры составлял 720 000 рублей. Квартиру мы сдаем физ. лицу, значит налоговая ставка - 4%. И сумма налогов, которые будет необходимо заплатить составит 28 800 руб.

Самым экономичным является вариант оформить самозанятость и сдавать квартиру именно в этом статусе

Сравнивая налоговую нагрузку при разных системах налогообложения, мы видим, что в данном случае самым экономичным является вариант оформить самозанятость и сдавать квартиру именно в этом статусе. Но не спешите с выбором, ведь это пример только для одной конкретной квартиры, а каждый отдельный случай необходимо рассматривать и считать отдельно. И делать это необходимо не только исходя из каких-то конкретных цифр, но и с учетом других, разных факторов. Несмотря на то, что расчеты кажутся весьма простыми, очень легко упустить какие-то нюансы и это может привести к невыгодному для вас выбору системы налогообложения или юридического статуса.

Если вам сложно разобраться в расчете налогов, в отчетности и сроках ее сдачи самостоятельно - обращайтесь к нам и мы поможем рассчитать налоги и подобрать самый выгодный вариант именно для вас!

Если информация была для вас полезна - ставьте ЛАЙК и подписывайтесь на канал!

#сдача квартиры в аренду #арендодатель #налогообложение #недвижимость #помощь юриста #юридическая консультация

Больше интересных статей здесь: Аренда.

Источник статьи: Как сэкономить на налогах, сдавая квартиру в аренду?.