После долгого перерыва я возвращаюсь к теме недвижимости. Теперь планирую делиться полезными советами для покупателей и продавцов каждую неделю.
Сейчас, когда цены на жилье растут, экономия на услугах риэлтора становится особенно актуальной. Хотя я в целом за профессиональное сопровождение сделок, покупка квартиры на вторичном рынке самостоятельно — вполне реализуемая задача, если действовать по четкому плану.
Алгоритм самостоятельной проверки квартиры
Предположим, вы нашли подходящий вариант и готовы перейти к проверке. Вот что нужно сделать в первую очередь.
1. Юридическая чистота: изучаем документы
Идеальный случай — когда квартира была приобретена продавцом по обычному договору купли-продажи. Начните с заказа выписки из ЕГРН. Это основной документ, подтверждающий право собственности.
Заказать ее можно в МФЦ (готовится около 5 дней) или мгновенно — в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Будьте внимательны: пользуйтесь только государственными ресурсами, чтобы получить достоверные данные.
Выписка содержит ключевую информацию: данные о собственниках, кадастровые характеристики, наличие обременений (ипотека, арест) и историю перехода прав. Расширенная версия также показывает планировку, что помогает проверить законность перепланировок. Для этой же цели можно запросить технический или кадастровый паспорт.
Особое внимание — к способу приобретения квартиры продавцом. Если жилье получено по наследству или в дар менее трех лет назад, есть риск оспаривания сделки родственниками. Если квартира ранее была в ипотеке, запросите у продавца справку о полном погашении кредита.
2. Кто прописан? Запрашиваем справку по форме №9
Этот документ, который можно получить в МФЦ или паспортном столе, показывает всех граждан, зарегистрированных в квартире на текущий момент. В Санкт-Петербурге часто выдают расширенную версию с историей регистраций за все время владения.
Справка критически важна, если квартира была приватизирована. Нужно убедиться, что все, кто был зарегистрирован на момент приватизации, стали собственниками. Особенно это касается несовершеннолетних — их участие в сделке требует разрешения органов опеки.
Отдельная категория — так называемые «отказники»: лица, имевшие право на приватизацию, но отказавшиеся от нее. Они сохраняют право пожизненного проживания. Требуйте, чтобы такой человек выписался до сделки, и берите с него письменное подтверждение, что он делает это добровольно и осознанно.
3. Скрытые риски: справка по форме №12
Этот документ часто упускают из виду. В нем указаны лица, которые были сняты с регистрации, но сохранили право на вселение обратно. Например, это могут быть:
- Несовершеннолетние, помещенные в интернат.
- Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы.
- Военнослужащие по призыву.
Наличие таких лиц в истории квартиры — серьезный риск. После сделки они могут восстановить регистрацию через суд, и вы не сможете им помешать.
4. Дополнительные проверки и нюансы
Сделка по доверенности. Лучше, чтобы в сделке участвовал сам собственник. Если это невозможно, тщательно проверьте доверенность: отсканируйте QR-код или проверьте ее действительность на сайте Федеральной нотариальной палаты (https://www.reestr-dover.ru/).
Обратите внимание: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.
Согласие супруга. Если квартира была куплена в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга на продажу. Если на момент покупки брака не было, продавец должен предоставить нотариальное заявление о семейном положении.
Дееспособность продавца. Если продавец в возрасте или есть сомнения в его адекватности, можно попросить справку из психоневрологического диспансера (ПНД). Это необязательно, но обезопасит сделку.
Финансовые вопросы. Запросите у продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и проверьте задолженность по капитальному ремонту на сайте Фонда капремонта (ФКР).
Паспорт продавца. Визуально проверьте паспорт на предмет повреждений, посторонних печатей или записей. Даже случайный штамп может сделать документ недействительным.
5. Страховка: нотариальная сделка
Если после прочтения этой инструкции вы чувствуете неуверенность, лучший выход — обратиться к нотариусу. Он проведет комплексную проверку юридической чистоты квартиры и дееспособности продавца, а также подаст документы на регистрацию в электронном виде. Нотариус несет материальную ответственность за ошибки, что является вашей страховкой. Услуга стоит около 25-30 тысяч рублей, но это цена за спокойствие и безопасность.
Надеюсь, эта инструкция была полезной. Желаю вам найти свою идеальную квартиру и оформить сделку без проблем!
Если у вас остались вопросы по теме недвижимости, задавайте их в комментариях — постараюсь осветить в следующих статьях.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Как проверить квартиру перед покупкой самому без риэлтора.
