Здравствуйте, я Дмитрий Фоменко. В этой статье мы подробно разберем, в каких ситуациях договор аренды нежилого помещения подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и к каким правовым и налоговым последствиям может привести игнорирование этого требования.
Рассмотрим типичную ситуацию: индивидуальный предприниматель сдает организации несколько офисных помещений (категория «нежилые помещения») на срок один год. После заключения договора, подписания всех документов и начала оплаты арендатор, проверяя выписку из ЕГРН, обнаруживает, что спустя два месяца сведения об аренде в реестр не внесены.
Возникают закономерные вопросы: насколько это серьезно и какие риски несет для арендатора отсутствие регистрации права аренды в ЕГРН?
Что понимается под нежилым помещением?
С юридической точки зрения, нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества собственников. Оно указано в проектной или технической документации на здание, может иметь отдельный вход или быть технологически присоединенным к коммуникациям. К этой категории относятся, например, офисы, магазины, аптеки, встроенные или пристроенные помещения.
Ключевое условие: срок аренды более одного года
Основное правило, установленное гражданским законодательством (п. 2 ст. 651 ГК РФ), гласит: договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Такой договор считается заключенным именно с момента этой регистрации, а не с даты подписания сторонами.
Если срок аренды менее года, государственная регистрация не требуется, и договор вступает в силу в обычном порядке.
Важно отметить, что регистрации подлежат не только сами договоры, но и дополнительные соглашения к ним, которые вносят существенные изменения в условия (например, продлевают срок или меняют размер арендной платы).
Обратите внимание: Выгодная аренда спецтехники в Москве и МО.
Зачем нужна регистрация аренды в ЕГРН?
Главная цель государственной регистрации – обеспечить гласность и публичную достоверность сведений об обременениях недвижимости. Внесение записи в ЕГРН информирует всех заинтересованных третьих лиц (потенциальных покупателей, других арендаторов, кредиторов) о том, что помещение сдано в аренду на длительный срок. Это защищает права добросовестного арендатора, например, при смене собственника объекта (правило «аренда следует за вещью»).
Риски и последствия отсутствия регистрации
Несоблюдение требования о регистрации влечет за собой несколько видов рисков:
- Налоговые риски. Налоговые органы автоматически получают сведения из ЕГРН обо всех зарегистрированных сделках. Отсутствие записи об аренде может стать поводом для выездной налоговой проверки как арендодателя, так и арендатора. Цель проверки – выявить возможное сокрытие доходов от арендной платы (налог на прибыль, НДС) и факт неуплаты государственной пошлины за регистрацию.
- Правовые риски. Для третьих лиц незарегистрированный договор аренды сроком более года юридически не существует. Это означает, что новый собственник, купивший помещение, может потребовать освободить его, не признавая неоформленную аренду. Позиция арендатора в суде в таком случае будет крайне уязвимой.
- Финансовые затраты. За государственную регистрацию договора аренды недвижимости для юридических лиц предусмотрена госпошлина в размере 22 000 рублей. Ее уплата, как правило, возлагается на арендатора по условиям договора. Уклонение от уплаты также привлекает внимание налоговых органов.
Что делать арендатору, если арендодатель уклоняется от регистрации?
Если арендодатель отказывается подавать документы на регистрацию, арендатору следует:
- Попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке, направив официальное письменное требование.
- Если договориться не удалось, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке с соблюдением условий, прописанных в нем (обычно с предупреждением за 3 месяца).
- Обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя к государственной регистрации договора аренды.
Вывод: Регистрация в ЕГРН договора аренды нежилого помещения, заключенного на год и более, – это не формальность, а обязательное юридическое действие. Оно обеспечивает защиту прав арендатора, легализует отношения с точки зрения налогообложения и минимизирует правовые риски для обеих сторон сделки.
Надеюсь, информация была полезной. Если у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях.
Мой Instagram.
Рекомендуемые статьи по теме:
- Практика по сносу законно возведенных построек, расположенных в охранных зонах.
- Образец иска по сносу незаконно возведенной пристройки к многоквартирному дому.
- Как объекту недвижимости присваивается адрес?
- Как происходит аннулирование адреса объекта недвижимости?
- Как исправить реестровую или техническую ошибку в ЕГРН?
- Что такое государственный фонд данных и какие сведения можно в нем получить?
- Как зарегистрировать право собственности на жилой дом, садовый дом, квартиру?
- Ответственность за переустройство жилого помещения.
- Что такое БТИ и сколько стоят его услуги?
- Что такое кадастровый номер?
- Как реализовать «гаражную амнистию»?
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будут вести к ответственности предусмотренной действующих законодательством.
#юрист в санкт-петербурге #юрист #аренда нежилого помещения #нежилое помещение #регистрация аренды #юрист фоменко #регистрация аренды офиса #регистрация аренды в росреестре #регистрация дополнительного соглашения #аренда недвижимости
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: В каком случае аренда нежилого помещения должна быть зарегистрированной в егрн?.
