Читайте статью, чтобы избежать таких проблемДобрый день подписчикам и читателям сайта.
Сегодняшнюю тему я бы хотела конспективно поделить на подразделы, чтобы вы выбрали, что вам подойдет больше: составлять договор или нет; если да, то какой; платить налоги или нет.
Бывают к сожалению такие случаи, что человек пустил жильцов, риэлтор принес свой стандартный договор, взял комиссию, а дальше начинаются неприятности. Испорченная мебель, залитые соседи, шантаж, что вас сдадут в налоговую, если вы будете требовать денег, и так далее. Риэлтор или агентство ни за что в таком случае не отвечают. Это всем давно ясно.
Сначала личный опыт и математические расчеты, чтобы было ясно на практическом примере
Я для себя решила давно две вещи:
а) Я плачу налоги, чтобы меня никто не шантажировал;
б) Я сама составила договор, который максимально делает удобнее все для меня: способы оплаты, место, где будет суд, порядок обмена претензиями, наличие или отсутствие поручителей и так далее.
Сначала о налогах
Для меня главное, что уплата налогов (взносов) не дает арендатору возможности шантажировать обращением в налоговую и правоохранительные органы. У людей это четко записывается в голове.
На данный момент я индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом налогообложения "доходы" по ставке 6%.
Почему ИП? Потому что налог меньше. Потому что я уже получила налоговый вычет за покупку квартиры. Он дается раз в жизни и больше его у меня не будет.
Так же, ИП можно регистрировать, если вы сдаете лишнюю квартиру (наследственную или одного из супругов), но вы точно уверены, что у вас не будет денег в будущем, чтобы купить квартиру или дом и заявить вычет. Ну не получится. Дорого. Зачем тогда ждать того, чего не будет. К тому же потом статус ИП можно легко прекратить, если нужно.
При регистрации ИП, кроме кодов ОКВЭД (код вида деятельности) по бухгалтерским и правовым услугам, лично я добавила ОКВЭД "сдача имущества в аренду".
Зачем это нужно? Если у вас не будет такого кода ОКВЭД, то все доходы и налоги вам могут пересчитать с ИП на физлицо. И вы будете платить не 6% УСН, а 13% НДФЛ. То есть налоги вырастут более, чем в 2 раза. Заявили ИП на один конкретный вид деятельности, значит другой незаявленный вид деятельности будет облагаться другим налогом.
Занимательная математика в цифрах
Например, сдается квартира за 40 000 рублей в месяц (компенсация коммуналки сверху - в аренду не входит).
Если вы физическое лицо, то за год сумма дохода будет 480 000 рублей и 13% налога 62 400 рублей. Этот налог вы просто и безвозмездно отдадите государству. И все.
Если вы ИП на УСН 6%, то с дохода 480 000 руб. налог 6% составит 28 800 руб. И его платить...НЕ НАДО.
Потому что ИП за себя лично платят страховые взносы. В 2021 году это составляет 40 874 руб. (32 448 руб. в Пенсионный фонд и 8 426 руб. в медицинский ОМС). Если ваш доход превысил 300 000 руб., то надо доплатить 1% с суммы, превышающей 300 000 руб. В нашем примере это будет 1% от 180 000 руб. = 1 800 руб.
ИП имеют право уменьшить сумму налога на 100% страховых взносов. Получается, что ваш налог 28 800 руб. просто весь "съедается" страховыми взносами и платить его не нужно.
Получается, что за 2021 год ИП заплатит 42 674 руб. взносов в фонды и 0 рублей налога.
Уже платить меньше практически на 20 000 руб., так как 62 400 руб. НДФЛ явно больше, чем 42 674 страховых взносов у ИП.
Но и это не все.
НДФЛ вы платите безвозмездно-навсегда. А страховые взносы имеют возвратный характер: это ваше текущее мед.обслуживание и ваша будущая пенсия.
Вы можете пересчитать суммы, если в вашем регионе квартира сдается дешевле. Возможно сумма НДФЛ и взносов у вас окажется практически равной. Или вам дешевле будет НДФЛ, а не уплата страховых взносов. Но сам налог в зачет вашей пенсии не пойдет. Поэтому здесь нужен грамотно рассчитанный выбор и по финансам и по ожидаемым пенсионным отчислениям. Что вам нужнее и лучше на текущий момент.
Можно сразу пересчитать стоимость аренды, чтобы никто не прикидывал.
При стандартных страховых взносах 40 874 руб. в год, такая же сумма НДФЛ будет набегать при доходе 314 415 руб. в год. То есть, аренда квартиры будет составлять 26 201 рубль в месяц.
Так что, вся аренда дешевле 26 201 руб. будет вам финансово выгоднее под 13% НДФЛ, но без зачета уплаченных сумм в вашу пенсию. Все, что равно 26 201 и дороже уже может быть выгоднее с точки зрения оформления ИП "доходы" по ставке 6% и начисления пенсионных взносов. А декларация сдается одинаково - раз в год до 30 апреля.
Не забываем о самозанятых. Но там та же ситуация с пенсионными взносами, что и в НДФЛ - у самозанятых взносов нет и налог вы просто отдадите безвозмездно и навсегда.
Теперь об очень важном - о договоре
Стандартный договор, который приносит с собой риэлтор, тоже документ. Но лично я для себя в договор вписала несколько дополнительных гарантий, которые очень помогли при конфликтной ситуации с неуплатой.
1. Паспортные данные
Проверяйте их внимательно и четко вписывайте в договор, включая последний адрес регистрации арендатора. Заполняйте своей рукой. В моей практике бывало, что человек хотел смухлевать и нарочно допускал ошибки в серии и номере паспорта. Расписку так писал.
2. Подсудность
Во-первых, пункт 9 статьи 29 ГПК РФ: "Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора".
Во-вторых, статья 32 ГПК РФ: "Стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству".
Так как большинство арендаторов - люди приезжие, то стандартная формулировка в договоре о том, что "все споры решаются в соответствии с законодательством РФ", грубо пошлет вас в суд по месту регистрации арендатора. А, находясь в Москве, судиться в Мурманске, неудобно.
Поэтому, в договор обязательно включается два пункта. Вы указываете, что местом исполнения договора является место арендуемого объекта недвижимости. Плюс, дословно: "Стороны пришли к соглашению, что подсудность определяется местом нахождения арендованного объекта недвижимости". Можно указать "местом регистрации Арендодателя". Вдруг вам удобнее другой суд. Где вы фактически живете.
Обратите внимание: Ассоциация арендаторов ожидает много недорогих квартир в аренду путем переоборудования офисов.
В случае судебного спора арендатор должен знать, что это ему будет неудобно.Можно указать конкретный суд.
Верховный суд в Определении от 16 февраля 2021 г. N 5-КГ20-142-К2 в очередной раз указал, что все способы указания на договорную подсудность допустимы и правильны.
3. Поручители
Если вселяется семья или группа лиц, снимающая квартиру в складчину, то договор заключаете с одним из них, но остальных ОБЯЗАТЕЛЬНО указываете, как солидарных поручителей в случае неисполнения договора основным арендатором. У всех в договор переписываете паспортные данные. В случае, если не уплатит один, можно будет подать в суд на всех.
4. Условия о сроках претензии и пени
Я включила в договор условие, что по конкретно указанному адресу электронной почты я направляю претензию, если в течение 10 дней оплата не поступит. И начинаю начислять пеню по ставке 1% за каждый день просрочки.
Я стала направлять претензии точно в срок и женщина, которая задерживала мне оплату, стала договор соблюдать. Более того, уплатила мне все пени. Когда поняла, что не может вытянуть аренду в этом районе, то поменяла квартиру без скандала и с полной уплатой всех неустоек.
Если электронный адрес зафиксирован в договоре, то говорить вам, что "ха-ха-ха, я его поменял и пофиг" - бессмысленно. Суду на "ха-ха" пофиг.
Жалость и ваше неуверенное поведение, если у жильцов дети, также, еще никого дисциплинированнее не сделала. А вот четкое соблюдение договора, настраивает обе стороны на нормальные арендные отношения.
5. Перечень имущества и оборудования
С договором обязательно делайте акт приема-передачи имущества и оборудования. Так и пишите, например:
1. пылесос Ховер новый - цена по чеку 3800 руб.
2. диван раскладной синий б/у в чистом и целом состоянии.
3. микроволновая печь LG б/у в рабочем состоянии, модель GTR-210.
Обратно будете принимать также. Если микроволновка не будет работать, диван будет залит вареньем, а шнур пылесоса погрызла собака, то можете удержать денежные средства из страхового депозита или написать претензию и подать в суд на возмещение вреда.
Если перечня имущества нет, а жильцы расколотили его в пьяном угаре и сбежали, то вам не особо что-то поможет. И полиция тоже.
Договор важен даже тогда, когда налоги вам платить не хочется
Например, жилец включает шантаж о том, что он вам не заплатит, так как настучит в налоговую и полицию. Может настучать запросто. Об этом можно почитать тут, нажав на синий текст.
Честно? У вас небольшой выбор. Или терять имущество и деньги, которые вам не заплатит жилец, занимая вашу квартиру, или терять налоги.
Еще честно? ПОФИГ!!! Суду и полиции ПОФИГ, что вы не платите налоги. Суд будет разбирать гражданское дело исключительно о неуплате по договору аренды. В гражданском иске суд не будет тратить ни секунды времени на выяснение того, чем должен заниматься налоговый инспектор. И полиции пофиг. Они приезжают только на мордобой, убийства и так далее. А не на жалобы арендаторов на неуплату налогов.
А факт неуплаты налогов налоговый инспектор должен еще доказать.
Например, классный, четкий договор вы составили. Указали, что деньги берете наличными под расписку. А расписку от лени с жильцом не составляли. И в вотсапе не переписывались насчет оплаты. И на карту денег не получали.
При угрозах и шантаже выселяете жильца. Меняете замки. Можно даже вызывать полицию. Так как жилец занимает вашу квартиру без оплаты - это самозахват. И доказательств оплаты у него не будет. Пусть машет договором сколько влезет. После подачи вами заявления в полицию самозахват будет зафиксирован документально и налоговая будет знать, что это вы пострадали. Вам не платят и никаких налогов быть не может.
Бывалые налоговики давно столкнулись с тем, что суду не достаточно только договора и показаний свидетелей. Суду четко нужны доказательства оплаты аренды. Расписки, он-лайн переводы, переписка в мессенджерах, акты приема-передачи денег, залог имущества и т.д.
Поэтому, даже, если вы не хотите платить налоги, то не отказывайтесь от хорошего договора аренды. Это не повод, чтобы не защитить свое имущество от рисков повреждения, а себя от потери денег.
Украли квартиру без договора аренды
По телевидению освещали несколько случаев, когда квартиру сдавали без договора аренды. После чего, арендодателю переставали платить деньги. Он приходил с полицией и выяснялось, что квартиру он якобы "продал". И арендатор вовсе не арендатор, а новый собственник.
Сделка купли-продажи прошла Росреестр при помощи ЭЦП (электронно-цифровой подписи), которую сделали по паспортным данным арендодателя.
Доказать факт аренды было, сами понимаете, нечем. Договора-то не было. Налогов, соответственно, тоже.
Можно сэкономить 30-100 тысяч в год и потерять дорогостоящее жилье.
Если случился суд. Как взыскать?
Получаете исполнительный лист и не спешите нести его судебным приставам. Приходите с оригиналом исполнительного листа в налоговую и по запросу вам выдадут все счета и карты должника. Картами сейчас пользуется большинство людей.
Данная позиция изложена в письме ФНС России от 24.07.2017 №СА-4-9/14444@.
Исполнительный лист напрямую предъявляете в банк. Если банков несколько, то по очереди. Начиная с самых новых счетов.
Так взыскание идет быстрее. К приставам следует обращаться только, если прямое взыскание через банк не принесло вам результатов.
А здесь можно почитать, как арендатор захватила квартиру и угрожала собственнице, пользуясь служебным положением сотрудника МВД.
Да-да. Все именно так и должно быть))))Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Арендатор не платит и шантажирует, что сдаст в налоговую, а риэлтор ни за что не отвечает. Что делать?.