Ассоциация арендаторов ожидает много недорогих квартир в аренду путем переоборудования офисов

Ассоциация арендаторов ожидает много недорогих квартир в аренду путем переоборудования офисов. В них больше не будет необходимости из-за тенденции к домашнему офису, вызванной Пандемией. Текущее исследование считает этот подход многообещающим.

Проведенное для этого исследование также обещает, что бывшие офисные квартиры стоят всего лишь добрую треть от того, что нужно платить за новую квартиру сегодня - «и это часто в хорошем месте в центре города». Вид на рай или счет за доярку?

С одной стороны: есть математический потенциал через преобразование

В принципе, преобразование нежилых зданий в жилые помещения является подходящим инструментом для устранения недостатков качества, а также количественных ограничений. Иногда недовольство городским развитием можно даже устранить путем преобразования или модернизации целых городских районов (внешние эффекты).

Преобразование особенно успешно в устоявшихся жилых районах. Офисы в моноструктурированных районах менее подходят; для расположения на окраинах требуются как минимум определенные уникальные точки продажи (расположение на набережной).

С другой стороны: объемный эффект и оценка затрат сомнительны.

Остается открытым вопрос о том, станет ли в будущем много офисных площадей вакантными в долгосрочной перспективе и произойдет ли это также в привлекательных жилых районах (но это не обсуждается на данном этапе).

большинство конверсионных проектов должны приносить прибыль только в верхнем сегменте рынка. Низкие затраты основаны на реально реализованных проектах. Однако, вероятно, это были немногие низко висящие плоды (это обосновывается ниже).

  • Аспекты планирования

Переоборудование коммерческих и промышленных зон сопряжено с серьезными препятствиями, так как жилое использование там, как правило, запрещено, и поэтому планы развития должны быть пересмотрены. Это может занять много времени, что увеличивает первоначальные затраты.

  • Противопожарная защита

Часто материалы, используемые в оригинальных зданиях, больше не соответствуют сегодняшним стандартам огнестойкости (например, деревянные потолки в старых зданиях) и поэтому должны быть улучшены с помощью комплексных защитных мер в ходе переоборудования.

Более крупные проекты даже требуют новой планировки пожарных отсеков и систем путей эвакуации. Если к частям здания нельзя подойти с помощью пожарной машины, необходимо обеспечить второй путь эвакуации через сложную внешнюю лестницу.

  • Звукоизоляция

Уменьшение передачи звука с помощью новых планов этажей также делает переоборудование дорогим. Новые жилые помещения в местах с интенсивным движением транспорта (например, офисные здания на главной улице) требуют особо сложного защитного остекления.

  • Охрана памятников

Защита от огня и шума в старых зданиях быстро вступает в конфликт с защитой памятников, если существующие компоненты и компоненты, которые должны быть сохранены из соображений защиты памятников, должны быть облицованы.

Иногда охрана памятника также отказывается от пристройки балконов. Особенно негативно это сказывается на дорогостоящих объектах.

  • Расстояние между поверхностями

Переоборудование часто приводит к превышению допустимой площади, например, если к существующему зданию добавляются балконы или строятся дополнительные этажи.

Интересное: Снял квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА за 1 день.

В случае заключения частноправового соглашения с владельцами соответствующих жителей, покупатель соседней собственности может снова подать иск.

  • Доступность

В случае безбарьерного дизайна квартир возникают проблемы с реализацией, например, если выход на балкон с уровня пола невозможен. Однако необходимость безбарьерного ремонта или ремонта с низкой планкой часто становится обязательством, например, если используются жилищные субсидии.

  • Парковочные места

Создание парковочных мест во время переоборудования может быть проблематичным, если строится много небольших квартир (например, студенческих квартир). Создание парковочных мест также проблематично в случае небольшой или очень интенсивно используемой собственности. Здесь требуются дорогие решения (подземный паркинг или трансфертная оплата).

  • Энергетические аспекты

Конверсии подлежат EnEV. Фасады старых зданий редко изолируют по причинам затрат, но внутренняя изоляция уменьшает жилую площадь и требует специальных знаний о взаимодействии между изоляционным материалом и строительной тканью (образование плесени).

  • Деловые аспекты

(Отображать)

Квартиры, дома и коммерческая недвижимость

Проекты переоборудования часто имеют меньшую эффективность использования пространства, чем новые здания, потому что там пропорционально больше зон движения или «мертвых углов». Так они дороже квадратного метра жилой площади.

Помимо затрат на ремонт, ключевым параметром является покупная цена существующей недвижимости. Высокая балансовая и рыночная стоимость по сравнению с предыдущими владельцами, а также государственные субсидии на конверсию (эффект мертвого веса) могут привести к увеличению требований продавца к цене покупки.

Вывод: не повредит

Как правило, финансовые затраты, связанные с конверсией, выше, чем для сопоставимых проектов нового строительства, и редко ниже. С точки зрения инвестора, более высокие производственные затраты не являются препятствием при условии, что может быть получен достаточный доход. Таким образом, преобразования могут фактически создать больше жизненного пространства.

С одной стороны, однако, следует опасаться, что соответствующий эффект объема является сомнительным, поскольку после Corona многие офисы, вероятно, будут снова использоваться снова и не устареют, особенно те, которые находятся в хороших местах.

С другой стороны, получившаяся жилая площадь, скорее всего, будет расположена в элитном сегменте по соображениям стоимости. Однако это не проблема, если вы полагаетесь на эффект просачивания. Это означает, что новые жители переедут в более дешевое жилье в другое место, что также принесет пользу малооплачиваемым. Так что все зависит от попытки, в этом нет ничего плохого.

Интересное еще здесь: Аренда.

Ассоциация арендаторов ожидает много недорогих квартир в аренду путем переоборудования офисов.



Закрыть ☒