В текущей съемной квартире действует условие о штрафе за досрочный выезд — прожить нужно минимум 11 месяцев, иначе залог останется у собственницы. Аналогичное правило я устанавливаю и для своих жильцов. Это рыночная практика для объектов с хорошим ремонтом, которые выгодно отличаются от среднего предложения. Такое условие — один из немногих способов для арендодателя хоть как-то обезопасить себя от неожиданных убытков и простоев.
Защита собственника: о чем молчат
В публичном поле много говорят о правах арендаторов, но редко обсуждают, как защитить свои интересы владельцу жилья. А это, на мой взгляд, задача даже более сложная. Ремонт, рассчитанный на 5-7 лет спокойной жизни для себя, после среднестатистических квартирантов потребует обновления уже через 2,5 года. И обычная уборка здесь не поможет. Тот, кто никогда не сталкивался со сдачей жилья или знает только «бабушкины» варианты, часто этого не понимает.
Повреждения бывают разными. Откровенную поломку еще можно компенсировать за счет депозита (хотя обычно он покрывает лишь уборку и вынужденный простой). Но что делать с паркетом или ламинатом? Не перестилать же весь пол из-за одной испорченной доски ради «чужих» людей, как часто говорят.
Многие знакомые удивляются: «Да брось, я сдаю хрущевку на окраине, и все нормально». Но в такой квартире последний ремонт был полвека назад, и ухудшить там что-либо уже практически невозможно. Нужно смотреть на вещи реалистично.
Кроме того, просто так, на основании подозрений в небрежном отношении, выселить жильца по действующему договору не получится. Нужны веские доказательства. Опытные арендаторы об этом прекрасно знают и пользуются своей защищенностью.
Планы и дилеммы
Но я отвлеклась. Хотела рассказать о дальнейших планах. Сейчас нас очень соблазняет идея вывести деньги из подмосковной квартиры и вложить их в надежные финансовые инструменты, например, облигации. А вариант для покупки подбирать не спеша.
Нехитрые расчеты показывают, что сдача приносит около 5% годовых чистыми. Это неплохо, особенно учитывая, что изначально я считала эту инвестицию неудачной. Но нет: квартира выросла в цене вместе с рынком, а арендуют ее с удовольствием семьи без детей, сотрудники nearby предприятий и аэропорта, которые копят на свою ипотеку. Несмотря на удаленность, дорога до Москвы удобная — 20 минут и 5 станций метро на выбор. На машине — по платной трассе.
Фото из открытого источника
Недавно заезжала туда за вещами — чистота идеальная. Выгонять таких жильцов сейчас нет смысла. Другое дело, если они съедут сами, а это, как правило, происходит неожиданно.
С другой стороны, я уже устала от этой бесконечной череды съемов и сдач. Особенно когда каждое утро начинается с «сюрпризов»: грязь на шторах, кривой угол, сушилка на балконе... Пишу этот текст, а глаз постоянно цепляется за дырку в ламинате. Сын спрашивает, почему нельзя это починить. Что ему ответить?
Взвешенное решение и страхи
Решение о покупке нужно принимать очень обдуманно, особенно если привлекать кредитные средства. Продать трешку будет не так просто, как нынешнюю однушку, которая более ликвидна и которую в теории можно продать даже своим жильцам.
Насчет «всю жизнь снимать»: в далекой перспективе у нас с мужем есть наследственные квартиры, но до них еще нужно дожить. Для меня это пока просто возможность сохранить московскую прописку и не оказаться в старости в доме престарелых или на вечном съеме. Хотя и платить за квартиру, в которой не живешь, — тоже не лучший вариант.
Размены — тема бесперспективная. Ни с моей стороны, ни со стороны мужа родственники не заинтересованы в этом, так как все живут в своих квартирах. Все разговоры заканчиваются ничем, потому что переезжать хотим только мы.
Обратите внимание: Сдача квартиры в аренду, на что обратить внимание?.
Был ли шанс заявить права на эти квартиры? В свое время — да, но я им не воспользовалась. Сейчас ситуация такова, что формально мы можем никого не спрашивать, муж — единственный собственник. Но честность и порядочность, как ни парадоксально, мешают. Ни я, ни муж эти квартиры не покупали, и настаивать на разъездах не имеем морального права.
Чем больше изучаю рынок вторичного жилья, тем больше накатывает чувство безнадеги. В каждом объекте есть свой подвох: то неузаконенная перепланировка, то квартира была в судебных спорах, то куплена на маткапитал. Очень страшно связываться.
Главный вопрос и возможные пути
Что страшнее: сидеть с двумя детьми в съемной квартире и смотреть на дырки в полу или взять на себя риски ипотеки? Эксперты пишут, что банки при одобрении кредита дополнительно проверяют юридическую чистоту объекта. Это, конечно, успокаивает, но свою проверку я все равно буду проводить.
Единственный выход, который я сейчас вижу, — это увеличение доходов. Заработать на квартиру (пусть даже с привлечением кредита) не через продажу единственной подмосковной, а взять новую «с рынка». Возможно, новостройку со всеми ее минусами (как минимум, переносы сроков сдачи). Звучит банально, ведь и так приходится много работать, а впереди еще декрет.
Парадокс в том, что с ростом доходов своя квартира может стать не так нужна. Можно просто заехать в новостройку как первый арендатор, даже прописаться у топовых московских школ — сейчас есть такие предложения. Стоимость — 80-150 тыс. рублей в месяц. Пока для меня дороговато, мысленно я уже «плачу новую ипотеку».
Чувствую, что второй декрет тоже будет беспокойным (первый прошел в судебных тяжбах). Благодарна, что работаю по ТК, иначе пришлось бы уезжать в область.
Честно говоря, не представляю, как мы будем жить здесь с новорожденным. Не представляю в этих стенах надолго. Из роддома выпишемся — зимой как-нибудь перетерпим, я люблю Новый год, в нашем районе будет красиво.
Если все будет хорошо, в февральские каникулы сына можно будет съездить отдохнуть.
Плюс России в том, что школьники заканчивают учебу уже в мае (в Европе — в июле, что, на мой взгляд, сумасшествие). С мая планирую рвануть в Грузию.
Съемная квартира — это всегда какие-то лишения. Изначально хотела рожать платно, сумма для меня не проблема. Но сейчас чувствую вину: сын видит эти коробки и дырки, и те же 200 тысяч лучше потратить на его отдых весной на море. Хотя ипотека — это, по сути, те же лишения, только съем у банка. Я большой ипотеки никогда не видела, наши подмосковные вложения были незначительными для бюджета, поэтому рассуждаю, возможно, не зная всех тягот.
7 июля заканчивается договор найма, и я сделаю все, что в моих силах, чтобы его не продлевать. Мы справимся.
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Планы на покупку и аренду – неужели всю жизнь снимать?.
