Здравствуйте, уважаемые читатели!
В условиях, когда пандемия COVID-19 стала суровой реальностью, а не абстрактной угрозой, многие бизнесы столкнулись с серьёзными испытаниями. Ограничительные меры, вынужденные простои, падение выручки — всё это породило волну сложных ситуаций во взаимоотношениях между арендаторами и арендодателями. Закрытие магазинов, финансовые трудности и даже банкротства стали печальной статистикой последних лет.
В этой статье я делюсь своим личным опытом, накопленным за 13 лет работы с арендой около 200 помещений различной площади. Моя цель — дать практические рекомендации по поиску компромиссов с арендодателями для минимизации убытков в кризисные периоды. Эти советы будут полезны не только во время пандемии, но и в любой сложной экономической ситуации, и могут служить памяткой при подготовке к диалогу.
На основе многочисленных переговоров, проведённых в 2020-2021 годах, мы с коллегами убедились: далеко не все арендодатели готовы идти на уступки и искать взаимовыгодные решения. К счастью, такие партнёры всё же встречаются.
Правовые реалии и поиск выхода
Важно понимать, что официальные ограничительные меры, введённые государством, судами и арендодателями, как правило, не признаются форс-мажорными обстоятельствами. Снижение выручки или клиентопотока, с которым столкнулся арендатор, редко становится для арендодателя достаточным основанием для автоматического пересмотра условий договора, особенно если речь идёт о фиксированной арендной плате. Государственные меры поддержки малого и среднего бизнеса (МСП) на практике часто оказываются труднодоступными, незначительными или запоздалыми. В такой ситуации возникает закономерный вопрос: что же делать?
Ответ, хоть и банален, но верен: рассчитывать в первую очередь на собственные силы. В российской действительности наивно ждать масштабной внешней помощи. Ко мне часто обращаются за консультациями коллеги и знакомые, и я всегда стараюсь помочь, исходя из своего опыта.
Ниже я собрал ключевые практические рекомендации для арендаторов.
Обратите внимание: ATM JET и работа в условиях коронавируса.
Это не исчерпывающий список, но грамотное применение этих советов и тщательная подготовка к переговорам значительно повышают шансы на успех.Стратегия и тактика для арендатора: пошаговый план
Итак, основные шаги и принципы для успешного диалога с арендодателем:
- Сохраняйте спокойствие и деловой настрой. Истерика и эмоции — плохие советчики.
- Не сжигайте мосты. Избегайте конфликтов и порчи отношений, даже если диалог сложный.
- Изучите правовую базу. Разберитесь в законодательных нормах, касающихся аренды и чрезвычайных ситуаций.
- Подготовьте финансовый расчёт. Чётко определите свои прямые убытки. Не тратьте время на расчёт упущенной выгоды или морального ущерба для этих переговоров.
- Определите границы переговоров. Сформулируйте для себя минимально приемлемые условия и максимальные пожелания.
- Анализируйте рынок. Изучите текущие предложения по аренде аналогичных помещений — это ваш козырь.
- Поставьте себя на место арендодателя. Поймите его положение, проблемы и ограничения. За юридическим лицом всегда стоят живые люди.
- Тщательно готовьтесь к каждой встрече. Узнайте, кто принимает решения, поднимите историю взаимоотношений, составьте план, подготовьте документы и расчёты.
- Ведите переговоры уверенно. Если не чувствуете в себе сил, доверьте это профессионалу или самому подготовленному сотруднику.
- Умейте слушать. Диалог — это не монолог. Услышьте аргументы второй стороны, не давите и не жалуйтесь.
- Будьте готовы к отказу. Первый отказ — не конец переговоров, а лишь этап. Продумайте заранее худшие сценарии.
- Проявляйте настойчивость. Это демонстрирует серьёзность ваших намерений.
- Фиксируйте все договорённости. Любое устное соглашение должно быть закреплено в письменном виде — допсоглашении или протоколе разногласий.
- Не сдавайтесь. Выход есть всегда, нужно лишь продолжать его искать.
Следование этим принципам поможет выстроить конструктивный диалог, учитывающий интересы обеих сторон и рыночную конъюнктуру.
Чего ждать не стоит: управление ожиданиями
Одна из частых ошибок арендаторов — завышенные ожидания. Например, требовать 100% освобождения от арендной платы от профессионального арендодателя, чей бизнес-центр находится в ипотеке, практически нереально. То же касается и полного списания накопившейся задолженности (такие случаи — большая редкость). Основная причина в том, что по Гражданскому кодексу РФ (ст. 606, 614 ГК РФ) аренда по своей сути является возмездной сделкой. Безвозмездное пользование — это уже другая правовая конструкция.
При копировании и использовании данной статьи как полностью, так и частично, ссылка на неё обязательна. Информация, содержащаяся в данной статье, является интеллектуальной собственностью.
Если вам интересна тема недвижимости, подписывайтесь, ставьте лайки, пишите комментарии.
Всем добра и успешных переговоров!
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Арендатор в условиях пандемии (практические советы).
