Здравствуйте все!
Это приветствие актуально особенно сейчас, когда COVID-19 среди нас и это не шутка. Равно как не являются шуткой ограничительные меры, убытки бизнеса, возникающие в связи с этим споры между Арендатором и Арендодателем, недовольство сторон, закрытие магазинов, разорение ритейлеров, банкротства…
В этой статье мне бы хотелось поделиться своим личным опытом как Арендатора (более 13 лет сопровождаю аренду около 200 помещений площадью от 40 до 10000 кв.м) в поиске компромисса при переговорах с Арендодателем для минимизации убытков. Эти советы актуальны не только для периода ограничительных мер в условиях пандемии и их можно использовать как памятку при подготовке к переговорам.
Проводя бесчисленное количество переговоров в т.ч. в условиях пандемии в период 2020-2021 гг. мы с моими коллегами столкнулись с тем, что не все арендодатели идут на уступки и готовы искать компромиссы (их не так много, но они есть).
Издание официальных нормативно-правовых актов, вводящих ограничительные меры в безусловном порядке не признается форс-мажором ни арендодателями, ни гос.органами, ни судами. Убытки/снижение выручки/клиентопотока от которых пострадала одна сторона (Арендатор) не являются убедительным аргументом для другой стороны (Арендодателя), которая согласно договору рассчитывает продолжать получать в полном объеме арендную плату (% с оборота не рассматриваем). Продекларированные публично меры государственной поддержки малого и среднего бизнеса (МСП) на практике недоступны или же крайне незначительны и несвоевременны. Что делать?
Ответ банален и его все знают: «Спасение утопающих дело рук самих утопающих!». В России живем и наивно ждать манны небесной. Ко мне часто обращаются коллеги, друзья и знакомые за помощью, консультацией, советом. Никому не отказываю и всем стараюсь помочь по мере своих возможностей.
Ниже я собрал несколько основных практических советов для Арендаторов.
Обратите внимание: ATM JET и работа в условиях коронавируса.
Это не весь арсенал, но при грамотном использовании и подготовке к переговорам он работает.Итак, основные советы АРЕНДАТОРУ:
- Не истерить!
- Не ругаться и не портить отношения с арендодателем.
- Изучить соответствующие закононадельные нормы по вопросу.
- Посчитать свои прямые убытки (но упущенную выгоду, моральный ущерб и т.п. считать не надо – потеря времени).
- Определить/обосновать свои минимальные и максимальные пожелания при диалоге с арендодателем.
- Мониторить ситуацию на рынке (в т.ч. делать анализ релевантных предложений на рынке недвижимости).
- Выяснить положение дел у арендодателя и попробовать поставить себя на его место, смоделировать различные ситуации. Арендодатель – это не бездушное создание или организация, за понятием «арендодатель» всегда стоят живые люди со своими проблемами, эмоциями, переживаниями. Такие же люди, как и вы. Решения принимают конкретные люди либо группы людей.
- Всегда готовиться к переговорам с арендодателем (узнать кто принимает решение, кто ведет объект, по возможности добиться встречи именно с этими людьми, поднять всю историю взаимоотношений, составить перечень вопросов и план переговоров, подготовить необходимую документацию, материалы, расчеты и пр.).
- Идти на переговоры уверенным в своей правоте и подготовленным (см.выше) если не уверены в себе и своих навыках переговорщика, то доверяйте переговоры профессионалам и тем своим сотрудникам кто в «теме».
- Слушать и слышать арендодателя, а не давить свою линию и "плакаться".
- Быть готовым к отказу и к самому худшему развитию событий. Отказ арендодателя на первых переговорах не является поводом остановить переговорный процесс.
- Быть настойчивым – это важно в первую очередь для вас самих.
- Фиксировать договоренности.
- Не расстраиваться и не опускать руки. Выход всегда есть – его просто нужно найти!
Вышесказанное важно для ведения конструктивного диалога с арендодателем, учитывая ситуацию на рынке и у арендодателя.
Одна из типичных ошибок арендаторов – это желание получить заведомо нереальные преференции и скидки (применительно к некоторым арендодателям). Например, утопично получить 100% освобождения от оплаты аренды у профессионального арендодателя офисного бизнес центра, находящегося в ипотеке у банка или прощение всех долгов по аренде (исключения бывают, но крайне редко и сопоставимы по частоте с получением гранта от государства). Основная причина почему нельзя – это то, что аренда не может быть безвозмездной (кому интересно внимательней почитайте ст.606 и ст.614 ГК РФ), либо пишите в ЛС.
При копировании и использовании данной статьи как полностью, так и частично, ссылка на нее обязательна. Информация содержащаяся в данной статье является интеллектуальной собственностью.
Если вам интересна тема недвижимости подписывайтесь, ставьте лайки, пишите комментарии.
Всем добра и успешных переговоров!!
Больше интересных статей здесь: Аренда.
Источник статьи: Арендатор в условиях пандемии (практические советы).