Что такое обеспечительный платёж и зачем он нужен?
Обеспечительный платёж — это денежная сумма, которую арендатор передаёт арендодателю в качестве гарантии исполнения обязательств по договору аренды. Его основная цель — защитить интересы собственника имущества. Если арендатор допустит просрочку платежей или причинит ущерб помещению, арендодатель сможет компенсировать свои убытки за счёт этих средств, не прибегая к длительным судебным разбирательствам. Конкретные условия использования платежа определяются договором.
Правовые основы и принцип работы
Обязанность вносить обеспечительный платёж возникает только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. По общему правилу, установленному ст. 381 ГК РФ, арендодатель вправе удержать сумму платежа для покрытия убытков от нарушений арендатора (просрочка арендной платы, порча имущества). Если нарушения отсутствуют или сумма платежа превышает ущерб, остаток возвращается арендатору после окончания аренды. Важно отметить, что проценты за пользование этими деньгами арендодатель не начисляет. Традиционно размер платежа эквивалентен месячной арендной ставке.
Гибкость договорных условий
Стороны вправе детализировать или изменить правила, предусмотренные законом, в рамках принципа свободы договора. Это позволяет адаптировать условия под конкретную ситуацию. Например, в договоре можно:
- Расширить перечень оснований для списания средств (например, штрафы за нарушение режима работы торгового центра или компенсация убытков при досрочном расторжении).
- Установить, что платёж является невозвратным или засчитывается в счёт арендной платы за последний месяц.
- Прописать обязанность арендатора пополнять сумму платежа в случае её списания.
- Определить конкретный срок для возврата платежа после окончания аренды.
В случае судебного спора суд будет руководствоваться именно условиями договора. Поэтому сторонам крайне важно внимательно изучать документ перед подписанием, так как отказ от исполнения невыгодных условий после подписания, как правило, невозможен.
Интересное: Выгодная аренда спецтехники в Москве и МО.
Когда платёж подлежит возврату?
Существуют ситуации, когда арендодатель обязан вернуть обеспечительный платёж даже вопреки условиям договора. Например, если договор был расторгнут до фактического начала пользования помещением (арендатор не въехал и не принял объект), то согласно ст. 453 ГК РФ, обеспечительный платёж подлежит возврату. Если же арендодатель необоснованно удерживает возвратный платёж после окончания аренды, это считается неосновательным обогащением. В этом случае арендатор вправе требовать не только сумму долга, но и проценты за каждый день просрочки, хотя на практике это часто требует обращения в суд.
Когда платёж остаётся у арендодателя?
Арендодатель вправе удержать обеспечительный платёж в случае нарушения арендатором условий договора. Чтобы избежать финансовых потерь, арендатору необходимо тщательно соблюдать взятые на себя обязательства.
Типичные причины потери обеспечительного платежа
- Досрочный выезд из помещения. Если договор предусматривает удержание платежа в качестве штрафа за односторонний отказ от аренды, арендатор теряет эти деньги, даже если не нанёс ущерба имуществу.
- Нарушение процедуры возврата помещения. Обязанность арендатора — оформить акт приёма-передачи. Пока акт не подписан, арендная плата может продолжать начисляться, и эти суммы будут удержаны из обеспечительного платежа.
- Причинение ущерба помещению. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан проводить текущий ремонт. Стоимость повреждений, выявленных при возврате помещения, будет вычтена из суммы платежа. Ответственность распространяется только на переданное в аренду помещение, а не на общие зоны (коридоры, лифты и т.д.).
- Просрочка арендной платы и иные нарушения. За просрочку платежей начисляются пени, которые могут быть покрыты из обеспечительного платежа. В торговых центрах штрафы также могут взиматься за нарушение внутреннего режима работы (например, несанкционированная погрузка товара).
Как обеспечить возврат платежа?
Арендатору на стадии переговоров следует настаивать на включении в договор чёткого условия о возврате обеспечительного платежа или его зачёте в счёт последнего месяца аренды. Готовность арендодателя идти на уступки зависит от итогов переговоров и баланса сил сторон.
В заключение, понимание механизма обеспечительного платежа — ключевой элемент при заключении договора аренды. Самый надёжный способ обезопасить себя — тщательно изучить все условия до подписания, а в идеале — проконсультироваться с юристом.
Интересное еще здесь: Аренда.
АРЕНДА И ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЁЖ.
