В этой статье мы подробно разберем два важнейших аспекта, связанных с арендой недвижимости для коммерческой деятельности:
1. Заключение договора аренды: на какие пункты необходимо обратить особое внимание, чтобы обезопасить свой бизнес.
2. Арендные каникулы: что это такое и в каких ситуациях они могут быть предоставлены.
Что такое договор аренды с юридической точки зрения?
Для понимания сути договора аренды обратимся к главному документу, регулирующему гражданско-правовые отношения в России — Гражданскому кодексу (ГК РФ). Именно он является вашим основным инструментом защиты от недобросовестных действий арендодателя.
Согласно статье 606 ГК РФ, договор аренды (или имущественного найма) — это соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование за плату. Все доходы, полученные арендатором в результате использования этого имущества, принадлежат ему.
Проще говоря, это письменная фиксация условий передачи недвижимости в пользование на определенный срок за оговоренную сумму.
Кто имеет право сдавать помещение в аренду?
Перед подписанием договора критически важно проверить полномочия лица, которое выступает в роли арендодателя. Статья 608 ГК РФ четко устанавливает: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Также это могут делать лица, уполномоченные на это законом или доверенностью от собственника.
Практический вывод: у арендодателя должно быть либо свидетельство о праве собственности, либо нотариально заверенная доверенность. Заключать договор с кем-либо еще — большой риск. Вы можете самостоятельно проверить информацию о собственнике через Росреестр, так как данные государственной регистрации прав открыты.
Важно помнить: договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, что повлечет за собой серьезные финансовые потери.
Существенные условия договора аренды
Чтобы договор считался заключенным и имел юридическую силу, в нем должны быть четко прописаны следующие условия, идентифицирующие объект аренды:
1. Точный адрес объекта недвижимости.
2. Этаж, на котором расположено помещение.
3. Местонахождение на этаже (например, левое крыло).
4.
Интересное: Посуточная аренда квартир, как укомплектовать кухню.
Наименование и правовой статус объекта (например, «нежилое помещение»).5. Функциональное назначение (офис, склад, магазин, производство и т.д.).
6. Размер и порядок внесения арендной платы.
Отсутствие любого из этих пунктов может привести к признанию договора недействительным. Также договор может считаться незаключенным, если описание объекта в документе не соответствует реальности. Исключение составляют лишь технические ошибки, но их придется доказывать.
Арендная плата и распределение расходов
Один из ключевых моментов — условия об арендной плате. Пункт 3 статьи 614 ГК РФ устанавливает важное правило: если договором не предусмотрено иное, размер платы можно пересматривать не чаще одного раза в год.
Судебная практика уточняет: изменение возможно строго по истечении 12 месяцев с момента заключения договора. Следовательно, если договор изначально заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), арендная плата в течение этого срока меняться не может.
Помимо арендной платы, арендатор обычно несет расходы на содержание помещения. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено договором.
В то же время, капитальный ремонт — это обязанность арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от этих обязанностей, арендатор имеет право:
- Самому произвести ремонт и взыскать его стоимость или зачесть в счет арендной платы.
- Потребовать снижения арендной платы.
- Расторгнуть договор и взыскать убытки.
Что такое арендные каникулы?
Арендные каникулы — это период действия договора, в течение которого арендная плата либо существенно снижается, либо не взимается вовсе. Такой период может длиться от нескольких недель до нескольких месяцев.
Важное замечание: понятие «арендные каникулы» не закреплено в законодательстве. Это исключительно договорная конструкция, которую стороны могут предусмотреть в соглашении.
Снижение платежей обычно связано с тем, что арендатор физически не может полноценно пользоваться помещением сразу после его передачи. Причины для предоставления каникул могут быть следующими:
- Необходимость проведения масштабных ремонтных или отделочных работ в помещении.
- Выполнение перепланировки.
- Техническое оснащение помещения под специфические нужды бизнеса (например, монтаж оборудования).
- Длительный процесс переезда и организации рабочего пространства.
Интересное еще здесь: Аренда.
Аренда помещения для бизнеса. Ч.1.
