Основные вопросы аренды
В этой части мы подробно разберем несколько важных правовых моментов, с которыми сталкивается арендатор коммерческой недвижимости. Понимание этих аспектов поможет избежать финансовых потерь и юридических конфликтов.
1. Внесение изменений в арендуемое помещение
Любые действия по улучшению арендованного имущества, будь то капитальный ремонт, перепланировка или модернизация, требуют обязательного письменного согласия собственника (арендодателя). Это фундаментальное правило, закрепленное в гражданском законодательстве.
Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, затраты на неотделимые улучшения (те, которые нельзя демонтировать без вреда для имущества), произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Это означает, что арендатор рискует своими деньгами.
Если же все изменения были согласованы документально, арендатор имеет законное право на возмещение их стоимости после прекращения действия договора аренды, если иное не оговорено в самом договоре.
Отделимые улучшения (например, мебель, оборудование, съемные перегородки) по умолчанию остаются собственностью арендатора. Однако этот момент крайне важно детально прописать в договоре, чтобы избежать споров при расставании с помещением.
2. Налоговый агент: обязанности арендатора
Понятие «налоговый агент» определено в статье 24 Налогового кодекса РФ. Это лицо, которое обязано исчислить, удержать у налогоплательщика и перечислить налог в бюджет. Ключевое отличие от налогоплательщика в том, что агент не платит налог со своих средств, а лишь выполняет роль посредника между получателем дохода и государством.
Важный нюанс для бизнеса: если арендатором выступает индивидуальный предприниматель (ИП), заключающий договор в этом статусе, он автоматически становится налоговым агентом для арендодателя — физического лица. В этом случае ИП обязан удерживать и перечислять в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы арендной платы.
Это условие должно быть четко отражено в договоре. Например, при арендной плате в 30 000 рублей, ИП удерживает 3 900 рублей (13%) и перечисляет их в налоговую, а арендодателю выплачивает оставшиеся 26 100 рублей. Простые физические лица (не ИП) такой обязанности не несут.
Обязанности налогового агента, согласно статье 230 НК РФ, включают:
- Расчет суммы НДФЛ.
- Её удержание при выплате дохода.
- Своевременное перечисление налога в бюджет.
- Подачу отчетности по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.
3. Смена собственника помещения
Ситуация, когда арендодатель продает сданное в аренду помещение, не должна пугать добросовестного арендатора. Пункт 1 статьи 617 ГК РФ прямо устанавливает, что переход права собственности к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды.
Новый собственник обязан соблюдать все условия предыдущего договора вплоть до окончания его срока. Он не может в одностороннем порядке повысить арендную плату или потребовать освободить помещение без законных на то оснований, предусмотренных договором или законом.
4. Субаренда
Субаренда — это передача арендатором прав на арендованное имущество (или его часть) третьему лицу на определенный срок. Это распространенная практика, позволяющая, например, разделить большое помещение между несколькими бизнесами.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, для заключения договора субаренды требуется обязательное согласие арендодателя. При этом основной арендатор остается ответственным перед собственником за все обязательства, включая сохранность имущества и своевременную оплату. Срок субаренды не может превышать срок основного договора аренды.
Интересное: Посуточная аренда квартир, как укомплектовать кухню.
Интересное еще здесь: Аренда.
Аренда помещения для бизнеса. Ч.2.
