Рассматриваемые вопросы:
1. Заключение договора аренды. На какие пункты стоит обратить внимание;
2. Арендные каникулы;
Что же такое договор аренды с точки зрения закона?
Обращаем наше внимание к Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Он наш главный помощник и союзник в борьбе с недобросовестными арендодателями.
Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды это
«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью»
То есть, это письменная договоренность предоставления имущества (в нашем случае недвижимости) во временное пользование за определенную плату.
Далее мы переходим к самому договору и первое, что вы должны знать – кто может сдавать помещение в аренду.
Статья 608 ГК РФ
«Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду»
То есть, у того, кто сдает вам помещение должно быть свидетельство о праве собственности или нотариальная доверенность на совершение подобной сделки от имени собственника.
Ни с кем более заключать договор нельзя!
Можно запросить сведения о праве собственности в территориальном органе, осуществляющем регистрацию права на недвижимость. Государственная регистрация носит открытый характер.
«Договор, подписанный неуполномоченным лицом, признается в суде недействительным»
Что должно быть в договоре аренды:
1. Адрес объекта;
2. Этаж;
3. Место нахождения на этаже;
4.
Интересное: Посуточная аренда квартир, как укомплектовать кухню.
Наименование (например, «нежилое помещение», «часть нежилого помещения»);5. Функциональное назначение (офисное, складское, торговое, производственное, свободного назначения);
6. Арендная плата.
«Если отсутствует что-то из выше перечисленного –
договор считается недействительным»
Договор может считаться незаключенным, если характеристики объекта в договоре не соответствуют фактическим.
Искл.: Расхождения произошли из-за технической ошибки (например, сбой в программе при выгрузке данных). Но это придется доказывать!
Один из самых главных моментов связан с арендной платой
П.3 ст.614 ГК РФ
«Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.»
Большинство судов считает так:
-арендная плата может быть изменена не ранее, чем через год (строго 12 месяцев!) после заключения сделки и не чаще, чем раз в год в последующем. Отсюда так же следует, что размер арендной платы по договору, заключенному менее чем на год (например, 11 месяцев), не подлежит изменению.
Помимо арендной платы, арендатор так же несет расходы на содержание помещения: коммунальные платежи и текущий ремонт. Это регулируется п.2 ст.616 ГК РФ
«Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды»
П.1 ст.616 ГК РФ
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
-произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
-потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
-потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендные каникулы – период действующего договора, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев.
!Понятие «арендные каникулы» не закреплено законодательно!
Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:
- необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
- выполнение отделочных или ремонтных работ;
- проведение целевого технического оснащения помещения;
- продолжительный переезд арендатора.
Интересное еще здесь: Аренда.
Аренда помещения для бизнеса. Ч.1.