Рассматриваемые вопросы:
1. Внесение существенных изменений объекта (ремонт, перепланировка);
2. Налоговой агент. Кто он;
3. Смена собственника арендуемого помещения;
4.
Интересное: Посуточная аренда квартир, как укомплектовать кухню.
Субаренда.Улучшение арендованного имущества
Все вносимые изменения: ремонт, перепланировка должны быть осуществлены с письменного согласия собственника.
П.3 ст. 623 ГК РФ
«Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом»
Если есть письменное согласование вносимых изменений, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих затрат после прекращения договора.
Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Налоговый агент. Кто это
Ст. 24 НК РФ
«Налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации».
В отличие от налогоплательщика, на налогового агента формально не возложена обязанность по уплате налога с его собственных доходов и за счёт его собственных средств. Налоговый агент лишь обязан исчислить (рассчитать) сумму налога, подлежащего уплате при осуществлении определённой операции, удержать её (то есть не выплачивать) при выплате денежных средств, причитающихся какому-либо лицу, а также перечислить указанную сумму в бюджет.
Важный момент:
Если арендатором выступает физическое лицо, он не может являться налоговым агентом другого физического лица.
Если арендатор является ИП (индивидуальный предприниматель) и именно в этом статусе заключает договор аренды – он становится налоговым агентом арендодателя и обязан за него выплачивать НДФЛ (13%) в бюджет.
В таком случае, в договоре аренды должно быть прописано, что НДФЛ включен в сумму аренды и при оплате будет вычитаться.
Например: ваша арендная плата составляет 30 000 рублей. Из нее вы читаете 13% - это 3 900, их вы оплачиваете в бюджет и сдаете декларацию, арендодателю отдаете 26 100.
Ст. 230 НК РФ
Обязанности налогового агента по НДФЛ:
- исчислить налог с выплат физическим лицам;
- удержать налог;
- перечислить суммы налога в бюджет;
- в установленный срок отчитаться по исчисленному, удержанному и перечисленному в бюджет подоходному налогу по формам 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.
Смена собственника арендуемого помещения
П.1 ст.617 ГК РФ
«Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»
То есть, если арендодатель продал арендуемое вами помещение третьему лицу, последний не в праве менять вам условия договора или расторгать его без обоснованных причин.
Субаренда
Это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.
П.2 ст.615 ГК РФ
«Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами»
Интересное еще здесь: Аренда.