Любое изменение планировки нежилого помещения, при котором она будет отличаться от планировки, указанной в плане вашего техпаспорта, необходимо узаканивать.
Пример проекта перепланировки.Два популярных способа.
Большинство собственников, юристов, брокеров знают два способа узаконения перепланировки нежилого помещения:
- Получение разрешения на перепланировку (до начала строительных работ);
- Узаконение уже проведенной перепланировки в судебном порядке.
Первый способ - когда вы только планируете перепланировку, второй - когда она уже проведена без разрешительной документации.
Примеры документа о разрешении перепланировки и документа об узаконении перепланировки.Первый - разрешение на проведение работ по перепланировке нежилого помещения.
Если вы только планируете перепланировку и не начали строительные работы, самым оптимальным способом узаконения будет получение разрешения на перепланировку в администрации города.
В первую очередь, необходимо будет подготовить проект перепланировки помещения, включающий обоснование проектных решений, соблюдение санитарно-гигиенических условий. Проект должен быть согласован с органами санитарно-эпидемиологического надзора, в случае изменения входной группы приложить эскизный и рабочий проект.
Затем, подать заявление о согласовании перепланировки в администрацию, приложив подготовленный и согласованный в СЭС проект перепланировки, выписку из ЕГРН на помещение, подтверждающую право собственности, правоустанавливающие документы на помещение, технический паспорт, а также, что является одним из сложных моментов, копию протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников на перепланировку помещения, в случае если при перепланировке затрагивается общее имущество многоквартирного дома.
Конечно список не исчерпывающий, и содержит только основные документы для подачи заявления. В процессе согласования администрация может запросить дополнительные справки и согласования.
Минус данного способа в том, что не всегда желание собственника и законодательные нормы совпадают. Поэтому проект перепланировки приходится переделывать и переделывать, пока он не будет соответствовать всем требованиям закона.
Почему данный способ подходит только для тех, кто еще не сделал перепланировку?
Потому что обязательным условием перед выдачей распоряжения о согласовании является выезд представителя администрации на объект. То есть если перепланировка проведена, то работник администрации увидит проведенные изменения, и в согласовании вам будет отказано.
Получив разрешение на проведение работ по перепланировке, вы должны провести строительные работы в срок, указанный в распоряжении, и только в соответствии с проектом перепланировки. Ну а дальше - дело техники. Получить акт приемочной комиссии о принятии перепланированного помещения в эксплуатацию, подготовить технический план и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Второй - узаконение в судебном порядке.
Второй способ узаконения перепланировки нежилого помещения подходит для тех, кто уже провел строительные работы по перепланировке без разрешительной документации. Так как в судебном порядке узаканиваются только фактически проведенные изменения.
Первые шаги в узаконении не отличаются от первого способа, для начала необходимо собрать список документов, среди которых основным будет являться так же проект перепланировки. Как и в предыдущем варианте, проект перепланировки должен соответствовать всем требованиям норм законодательства.
Так как перепланировка уже проведена, необходимо получить отказ в согласовании перепланировки в администрации города. После чего написать исковое заявление и направить его в районный суд по месту нахождения помещения. К исковому заявлению приложить уже подготовленный ранее проект перепланировки, технический паспорт до перепланировки и после перепланировки, отказ администрации в согласовании перепланировки, заключение санитарно-эпидемиологической службы (СЭС) и заключение эксперта о соответствии перепланированного помещения нормам и правилам (при необходимости), выписку из ЕГРН на помещение, подтверждающую право собственности, правоустанавливающие документы на помещение, а также квитанцию об уплате госпошлины.
Минус данного способа в том, что нельзя гарантировать что в суде вам удовлетворят ваши исковые требования и признают перепланировку законной.Обратите внимание: Договор аренды нежилого помещения. На что обратить внимание Арендодателю..
В противном случае администрация подаст встречный иск о возвращении помещения в первоначальное состояние, а также могут наложить штраф за незаконную перепланировку. Шансы узаконить перепланировку в судебном порядке 50/50.
В случае, если вы получили положительное решение суда об узаконении перепланировки, необходимо будет подготовить технический план нежилого помещения и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Третий способ узаконения перепланировки нежилого помещения.
Выше указаны два основных способа узаконения перепланировки нежилого помещения, которые знают большинство собственников, юристов, риэлторов, кадастровых инженеров, и других специалистов по недвижимости.
Но, существует еще третий способ, о котором они почему-то забывают и не придают ему значение - исправление реестровой ошибки. Да, он подходит не всем, для того чтобы его применить необходимо провести тщательный анализ. Но в то же время, в некоторых случаях его можно и нужно использовать.
Что такое реестровая ошибка?
Это ошибка в технической документации, на основании которой были внесены изменения в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).
К примеру, было у вас здание нежилое, которое вы решили поделить на помещения. В процессе раздела по тем или иным причинам появилась ошибка, и лестница между этажами не вошла в площадь ни одного из образованных помещений, другими словами была "потеряна". Такая ситуация и называется реестровой ошибкой, которая исправляется путем внесения изменений в ЕГРН. Лестница существовала изначально, и должна войти в площадь помещения 1-го или 2-го этажа, или быть на кадастровом учете как отдельное помещение.
Для исправления ошибки необходимо запросить данные изначальных поэтажных планов в архивах, на основании которых подготовить новый технический план с заключением кадастрового инженера, в котором подробно обосновать позицию почему образование в документах лестницы не является перепланировкой. После чего подать документы на внесение изменений в Росреестр.
План этажа с лестницей. Та же самая ситуация возможна в случае, если в техпаспорте отсутствует внутренняя перегородка, а по факту она есть, в имеющемся у вас техплане отсутствует окно, а по факту оно всегда было, в техпаспорте не указана антресоль, которую построили еще в 80-х годах, и другие подобные ситуации.
Данный способ используется для узаконения только фактических изменений планировки, отличных от имеющегося плана в техпаспорте помещения.
Вывод:
Все три указанных способа применяются на практике. Процесс узаконения через получение разрешения на перепланировку и узаконение в судебном порядке занимает порядка от 3 до 6 месяцев, но может затянуться и на более длительное время. Тогда как исправление реестровой ошибки возможно в течении месяца.
В любом случае, перед началом оформления перепланировки необходимо провести детальный анализ, и определиться какой из трех способов подходит в вашей ситуации.
Запишитесь на детальный аудит к юристу по перепланировкам с 13-летним опытом в оформлении документов для Росреестра, и узнайте как оформить перепланировку вашего помещения в сжатые сроки здесь.
или
Получите проект перепланировки вашего помещения, который гарантированно пройдет согласование здесь.
Остались вопросы? Звоните по номеру или пишите WhatsApp 8 960 048 30 41.
#перепланировка квартиры #перепланировка #юрист #юрист по недвижимости #проект перепланировки #планировка #незаконная перепланировка #казань #недвижимость #снесли стену
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: 3 варианта узаконения перепланировки нежилого помещения.