Реальная забота или передел рынка?
В России обсуждается инициатива о полном запрете наличных расчетов при сделках с недвижимостью дороже 1 миллиона рублей. Официальная цель — повысить прозрачность, безопасность и порядок на рынке, борясь с мошенничеством. Однако на практике эта мера, изначально направленная на «отбеливание» рынка, может привести к его серьезной перестройке, особенно в регионах и на вторичном рынке, если будет принята в текущем виде.
Меня зовут Альберт Суслов, я брокер-терапевт и юрист, специализирующийся на курортных инвестициях. В этой статье я постараюсь разобрать, как эта законодательная идея может перезагрузить рынок недвижимости, и кто от этого действительно выиграет, а кто проиграет.
Суть законодательной инициативы
Российский союз участников рынка недвижимости (РУРРП) предложил обязать всех участников рынка переводить деньги только в безналичной форме при сделках с недвижимостью стоимостью свыше 1 млн рублей. Основной аргумент — борьба с мошенничеством: по данным РСАР, до 90% мошеннических схем в этой сфере связаны с наличными деньгами.
Однако рынок недвижимости — сложная система, где даже благие намерения требуют очень точной и взвешенной реализации. В противном случае результат может быть противоположным заявленным целям. А иногда истинные цели могут отличаться от декларируемых.
Ключевые положения инициативы:
- Все сделки с недвижимостью дороже 1 млн ₽ должны проводиться только в безналичной форме.
- Сделки, нарушающие это правило, могут быть признаны недействительными по статье 168 ГК РФ.
- Также рассматривается вопрос о привлечении к ответственности нотариусов и регистраторов, которые допустили такую сделку.
Пока это только обсуждения на уровне Госдумы, МВД и Банка России, законопроект еще не внесен. Но это не спонтанная идея, а продуманный шаг.
Мировой опыт: на кого равняемся?
Для контекста стоит посмотреть на международную практику:
- Во Франции лимит наличных платежей при покупке недвижимости — всего 3000 евро.
- В Испании для нерезидентов необлагаемый налогом порог — 1000 евро.
В этих странах такие ограничения — часть системной политики по борьбе с отмыванием денег и уклонением от уплаты налогов. Формально российская инициатива укладывается в эту же логику (в рамках закона № 115-ФЗ), но методы и инфраструктура правоприменения в России имеют свою специфику.
Прогнозы для российского рынка
Первичный рынок — без существенных изменений
В сегменте новостроек платежи уже давно проходят через эскроу-счета, работа застройщиков максимально прозрачна, а покупатели привыкли к такому порядку. Запрет наличных здесь ничего кардинально не поменяет.
Вторичный рынок — зона потенциального кризиса
А вот здесь последствия могут быть серьезными. Вторичный рынок — это:
- Сделки между частными лицами.
- Срочные покупки, когда скорость решает все.
- Массовый сегмент квартир стоимостью от 1.5 до 5 млн рублей.
- Инвестиции в курортную недвижимость от частников.
На этом рынке наличные часто выступают «смазкой», ускоряющей и упрощающей сделку.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Их запрет может привести к:- Значительному увеличению сроков сделок из-за банковских процедур.
- Росту расходов на комиссии и юридическое сопровождение.
- Необходимости подтверждать происхождение средств, что для многих является стрессом и бюрократическим барьером.
- Серьезным сложностям для тех, кто привык к «серым» схемам и уклонению от налогов (хотя платить налоги — обязанность каждого).
В итоге вместо упрощения мы можем получить усложнение процесса для обычных людей. Как говорится, «лес рубят — щепки летят».
Особый случай — курортная недвижимость
Новостройки на курортах:
- Здесь все стандартно: банковское сопровождение, эскроу, регулируемые механизмы. Новые правила лишь закрепят существующий порядок.
Вторичный рынок курортной недвижимости:
- Здесь часто используется схема «договор — оплата наличными/переводом».
- Продавцы и покупатели часто из разных регионов или стран.
- Возможности для быстрого безналичного перевода не всегда очевидны, особенно для иностранных инвесторов.
- Традиционно популярны схемы с двумя договорами для оптимизации налогов.
Если закон распространится и на нежилые помещения (апартаменты), то в первую очередь пострадают именно они, особенно объекты стоимостью 5–6 млн рублей, купленные без участия профессионального агента.
Выигравшие и проигравшие
🟥 Кто может проиграть:
- Частные риелторы и небольшие агентства, работающие с наличными расчетами.
- Инвесторы, не желающие или не могущие проходить банковские проверки.
- Владельцы недорогих квартир, продающие жилье самостоятельно.
🟩 Кто может выиграть:
- Крупные агентства недвижимости с собственными юридическими отделами и банками-партнерами.
- Банки, которые будут получать комиссии за переводы и сопровождение сделок.
- Застройщики: покупателям может стать проще и безопаснее купить новостройку с уже отлаженными безналичными схемами, чем связываться со сложностями вторичного рынка.
Скрытые мотивы и риски
Цели, безусловно, благие. Однако вызывает вопросы форма реализации. Если порог установить на уровне 1 млн рублей, то запрет ударит не по «элитному», а по массовому, «народному» рынку.
Закономерно возникают вопросы:
- Почему порог такой низкий, если речь о борьбе с крупным мошенничеством?
- Почему вводится жесткий запрет, а не поэтапный переход?
- Почему не учтена специфика регионов, где доступ к банковским услугам ограничен?
Напрашивается мысль, что это может быть сделано намеренно. Цель — не столько борьба с преступностью, сколько «зачистка» рынка от мелких игроков, его консолидация и перераспределение в пользу крупных структур с административным ресурсом. Вкупе с другими инициативами по регулированию рынка это может привести к уходу многих нынешних специалистов.
Юридические риски
- Нарушение новых правил расчетов грозит признанием сделки недействительной — очень суровая санкция. Детали еще не проработаны, а наказание уже объявлено.
- Неясно, коснется ли закон апартаментов (нежилых помещений). Без четких формулировок неизбежны правовые коллизии и судебные тяжбы.
Итоги анализа
Как видно, инициатива, декларирующая восстановление порядка и защиту добросовестных участников, на практике может работать избирательно. «Все животные равны, но некоторые равнее других».
Для эффективной работы закон нуждается в точной настройке, региональной гибкости и учете специфики разных сегментов рынка. В нынешнем виде он выглядит не столько как инструмент борьбы с преступностью, сколько как административный фильтр, который отсеет мелких инвесторов, региональных покупателей и частных продавцов.
Законопроект только обсуждается, но если он будет принят в текущей редакции, это станет переломным моментом для рынка. Именно тогда решится, кто останется в игре, а кто будет вынужден уйти. Будем следить за развитием событий.
P.S.: Данный материал представляет собой анализ и личное мнение автора, основанное на профессиональном опыте. Он не является юридической консультацией и призван стимулировать обсуждение потенциальных последствий законопроекта.
Больше аналитики для инвесторов в курортную недвижимость — в Telegram-канале «Дефибриллятор для инвесторов»!
Подумайте, прежде чем подписаться. Здесь нет вдохновляющих историй успеха или красивой рекламы. Здесь — анализ, «вскрытие» проблем и точный диагноз рынка. Лечение: трезвый расчет, холодный анализ и иммунитет к маркетинговым обещаниям. Побочный эффект — спокойствие и уверенность в своих инвестициях.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Запрет наличных при покупке недвижимости: забота о покупателе или передел рынка? .
