В этом ежемесячном обзоре я анализирую ключевые тенденции на рынке недвижимости двух самых дорогих городов России — Москвы и Сочи. Особое внимание уделяется изменениям цен на первичном и вторичном рынках, а также важному событию — снижению ипотечных ставок крупнейшими банками с 1 апреля 2025 года. Как житель Москвы и инвестор в сочинскую недвижимость, я делюсь своими наблюдениями и выводами.
Этот анализ основан на данных из открытых источников и моем личном опыте инвестирования, о котором я подробно рассказываю на своем канале. Давайте перейдем к детальному разбору ситуации.
Рынок объявлений в Сочи
Начнем с анализа предложений на рынке Сочи, который показывает разнонаправленную динамику. Цены на первичное жилье демонстрируют рост, в то время как вторичный рынок остается стабильным.
Рост на первичном рынке во многом поддерживается программами рассрочки, которые позволяют застройщикам предлагать выгодные условия в надежде на будущее снижение стоимости кредита для покупателей. Вторичный рынок, в свою очередь, показывает устойчивость.
Динамика средних цен за квадратный метр в Сочи по объявлениям:
- Первичный рынок: вырос с 441 000 до 456 000 рублей (+3.4%).
- Вторичный рынок: незначительно снизился с 317 000 до 316 000 рублей (-0.3%).
Рынок объявлений в Москве
В столице ситуация иная. Рынок новостроек продолжает уверенный рост, устанавливая новые ценовые рекорды, тогда как сегмент вторичного жилья демонстрирует паузу.
Московский рынок первичного жилья остается локомотивом роста, в то время как вторичный рынок немного отстает, что может быть связано с высокой базой цен и ожиданиями покупателей.
Динамика средних цен за квадратный метр в Москве по объявлениям:
- Первичный рынок: вырос с 415 000 до 429 000 рублей (+0.9%).
- Вторичный рынок: остался на прежнем уровне — 352 000 рублей (изменений нет).
Для наглядности: покупка квартиры за 15 миллионов рублей по ипотеке под 28% с первоначальным взносом 3 миллиона обойдется в ежемесячный платеж около 285 000 рублей. Такие цифры заставляют задуматься о финансовой нагрузке и важности доступного кредитования.
Однако объявления показывают лишь желания продавцов. Более объективную картину дают данные по реально заключенным сделкам, где видна цена, которую покупатели готовы платить на самом деле.
Анализ реальных сделок
Индекс московской недвижимости DomClick MREDC, отражающий реальные цены сделок, в апреле вырос на 9 тысяч и достиг 309 тысяч рублей за квадратный метр, что также является рекордным значением.
К сожалению, DomClick не публикует аналогичные индексы для других городов.
Другой важный показатель — СберИндекс, который рассчитывается на основе фактических цен продажи объектов. По его данным, средняя цена по России на вторичном рынке составляет 171 тысячу рублей за метр. В Москве этот показатель значительно выше — 351 тысяча рублей.
СберИндекс для вторичного рынка Москвы показывает 299 тысяч рублей за метр, что на 42 тысячи меньше, чем данные MREDC. В Краснодарском крае (куда входит и Сочи) средняя цена вторички — 166 тысяч рублей.
Обратите внимание: Как сильно можно пожалеть если купить 4 комн квартиру в новостройке в Москве?.
По данным агентства IRN, средняя цена «квадрата» в Москве составила 276 тысяч рублей (+2 тысячи), в Новой Москве — 205 тысяч (+1 тысяча), а в Московской области — 154 тысячи (+1 тысяча).
Если пересчитать в доллары, то рост цен выглядит еще более впечатляющим: средняя цена в Москве достигла $3185 за квадратный метр, что на $266 (+9.1%) больше, чем месяцем ранее.
Снижение ипотечных ставок: что изменилось?
Важнейшее событие конца марта — начало апреля — снижение рыночных ипотечных ставок двумя крупнейшими банками. Сбербанк объявил о снижении ставок на 1.5–2.5 процентных пункта, а ВТБ — на 1.1–1.6 п.п.
Фактически это вернуло ставки к уровню конца октября — ноября 2024 года, когда ключевая ставка ЦБ только что была повышена до 21%. Теперь при удачном стечении обстоятельств можно найти предложения в диапазоне 25–26% годовых. По данным ЦБ РФ на 30 марта, средняя ставка по ипотеке для новостроек составляла 28.35%, для вторичного жилья — 28.65%. Ожидается, что после апрельских снижений эти цифры станут ниже.
Личный инвестиционный опыт: прогресс в Сочи
Вернемся к моему личному инвестиционному проекту в Сочи. С июля 2021 года мне удалось накопить сумму около 6.476 миллионов рублей (данные на 1 апреля). К 1 мая, по моим оценкам, она приблизилась к 6.5 миллионам.
Согласно данным Domclick, средняя цена квадратного метра в Сочи составляет около 456 тысяч рублей. Таким образом, моих накоплений хватит на квартиру площадью примерно 14.2 квадратных метра. Моя цель — накопить такую сумму, чтобы пассивный доход полностью покрывал ежемесячный ипотечный платеж.
Если рассматривать покупку без ипотеки, то на текущие накопления можно присмотреться к студиям и микростудиям площадью 14–18 квадратных метров в Сочи и пригородах. Максимально доступная площадь — около 30 «квадратов». Для отдыха такой вариант может быть приемлем, но для комфортного постоянного проживания этого, как правило, маловато.
👍 Поставьте лайк под постом, чтобы выразить свою поддержку — это лучшая поддержка и мотивация!
Подписывайтесь на мой канал в Telegram, где я расскажу, как накопить деньги на покупку квартиры в Сочи, и поделюсь своим опытом инвестирования.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Как сильно банки снижают ставки по ипотекам? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц? .
