При заключении договора купли-продажи квартиры крайне важно уделить внимание его существенным условиям. Отсутствие или некорректное согласование любого из них может привести к признанию сделки незаключенной. К таким обязательным условиям относятся:
1. Предмет договора
Предмет договора — это сама квартира. Его описание должно быть максимально полным и соответствовать требованиям статьи 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете считается согласованным, если договор позволяет точно идентифицировать недвижимость, то есть определить, какая именно квартира подлежит передаче.
Как правильно описать предмет договора?
Для детального описания квартиры рекомендуется указать следующие данные, которые можно взять из технического и кадастрового паспортов, а также из выписки ЕГРН:
- Наименование объекта (квартира);
- Точный почтовый адрес;
- Общую и жилую площадь;
- Кадастровый номер;
- Этаж, на котором расположена квартира, и этажность дома;
- Основные характеристики дома (материал стен и т.п.).
Когда суд признает договор незаключенным из-за предмета?
Судебная практика показывает, что договор будет считаться незаключенным, если описание не позволяет однозначно идентифицировать объект. Например:
- Указан только адрес или только адрес и площадь.
- Адрес в договоре отсутствует вовсе.
- Есть адрес, но нет других индивидуальных признаков объекта (площадь, кадастровый номер).
- Отсутствуют ключевые данные: площадь, этаж, материал постройки, год строительства.
Когда предмет считается согласованным, несмотря на недостатки?
Суд может признать условие о предмете согласованным, даже если описание неидеально, но объект можно определить. Например:
- Нет кадастрового номера, но есть другие точные данные (адрес, площадь, этаж).
- Описание полностью соответствует данным в выписке из ЕГРН.
- Указаны адрес, площадь, кадастровый номер и участок.
- В договоре есть номер свидетельства о регистрации права (или выписки из ЕГРН).
Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
2. Цена договора
Цена является вторым существенным условием. Согласно статье 140 ГК РФ, цена должна быть указана в российских рублях. Сумма должна быть четко прописана цифрами и прописью, чтобы исключить разночтения.
На что обратить внимание при согласовании цены?
- Объективность: Цена должна быть рыночной. Сильно заниженная стоимость может стать основанием для признания договора мнимой (фиктивной) сделкой.
- Обязательность: Если цена в договоре не указана, он считается незаключенным.
- Исполнение договора: Интересный нюанс: если цена прямо не согласована, но покупатель уже передал деньги, а продавец принял их, суд может признать договор заключенным, так как действия сторон свидетельствуют о согласии с условием.
3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования
Это условие часто упускают из виду, но оно критически важно для покупателя. Речь идет о лицах, которые не являются собственниками, но имеют законное право проживать в квартире после ее продажи. Если такой перечень не включен в договор, он также может быть признан незаключенным.
Кто может сохранить право проживания?
- Арендаторы: Лица, проживающие в квартире по действующему договору аренды (найма).
- Неприватизировавшие жилье: Члены семьи собственника, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней, сохраняют пожизненное право пользования жилым помещением.
- Наследники: В некоторых случаях право пользования может переходить по наследству.
- Иные лица: Например, несовершеннолетние, чьи права защищены законом.
Проверка этого условия — залог того, что после покупки вы не столкнетесь с ситуацией, когда в вашей новой квартире на законных основаниях проживают посторонние люди.
Ставьте лайк, подписывайтесь, если вам интересно читать о ЖКХ.
Также читайте другие полезные статьи о покупке недвижимости. Мы на сайте «ЖКХ: вопросы и ответы» составили полноценный путеводитель для покупателя квартиры, с помощью которого вы застрахуете себя от возможных проблем:
- Пошаговый план покупки квартиры (ссылка)
- Какие документы необходимо потребовать от продавца квартиры? (связь)
- Как выселить предыдущего собственника после покупки квартиры (статья)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: В договоре купли-продажи квартиры должно быть всего три важных условия.
