В статье рассматриваются правовые механизмы и условия, при которых договор аренды земельного участка может быть продлен на неопределенный срок, с акцентом на особенности, связанные с государственной и муниципальной собственностью.
Полномочия по распоряжению землей
Согласно законодательству, в частности Федеральному закону № 137-ФЗ, право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, принадлежит органам местного самоуправления. Таким образом, администрация муниципального образования уполномочена решать вопросы, связанные с распоряжением спорными земельными участками.
Обязанности пользователей земли
В соответствии с Земельным кодексом РФ, все лица, владеющие или пользующиеся земельными участками (как собственники, так и арендаторы), обязаны соблюдать установленные правила и нормативы. К ним относятся градостроительные регламенты, а также строительные, экологические, санитарно-гигиенические и противопожарные нормы.
Правовое регулирование арендных отношений
Отношения, возникающие при владении, пользовании и распоряжении земельными участками, включая сделки с ними, в первую очередь регулируются гражданским законодательством. Исключения могут быть установлены только специальными земельными законами. Принцип свободы договора, закрепленный в Гражданском кодексе РФ, предоставляет сторонам право самостоятельно определять его условия.
Автоматическое продление договора
Ключевым условием для автоматического продления аренды на неопределенный срок является наличие в договоре соответствующего пункта. Если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о желании расторгнуть договор за месяц до окончания его срока, соглашение считается продленным на тех же условиях, но уже без установленного срока действия.
Судебная практика и законодательные коллизии
Сложности часто возникают при аренде государственного или муниципального имущества. Судебная практика (например, Постановление Пленума ВАС РФ № 73) указывает, что договор аренды, заключенный до вступления в силу закона, обязывающего проводить торги, может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам ГК РФ. Новые законы, ужесточающие порядок (например, требование обязательных торгов), применяются к ранее заключенным договорам только в случае прямого указания на это в самом законе.
Таким образом, если ни арендодатель, ни арендатор не потребовали расторжения договора после истечения его первоначального срока, и арендатор продолжает пользоваться участком, договор считается заключенным на неопределенный срок на прежних условиях.
Ограничения при заключении нового договора
Важно отметить, что с 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ установил четкие правила. Арендатор земельного участка из государственной или муниципальной собственности не имеет преимущественного права на заключение нового договора без проведения торгов. Возможность такого заключения строго регламентирована (ст. 39.6 ЗК РФ) и требует совокупности определенных условий. При их отсутствии земельный участок может быть передан в аренду только по результатам аукциона.
Особый статус договора на неопределенный срок
Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении пользования (п. 2 ст. 621 ГК РФ) является императивным и в полной мере распространяется на аренду государственных и муниципальных земель. Гражданский кодекс не предусматривает изъятий из этого правила для данных случаев.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, предоставляет каждой из сторон право отказаться от него, предупредив контрагента заранее. Для недвижимого имущества, включая земельные участки, этот срок по умолчанию составляет три месяца, но может быть изменен соглашением сторон.
Интересное: Психологические аспекты аренды жилья. Часть 1.
Интересное еще здесь: Аренда.
Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
