Существенными условиями договора купли-продажи квартиры являются:
1. Предмет договора;
2) цена;
3) перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования жилищем.
2.1 Предмет договора должен быть описан в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Согласно этому стандарту, описание предмета должно, в том числе, содержать данные
1) определение местонахождения недвижимого имущества на рассматриваемом участке, или
2) в составе другого недвижимого имущества. Если условие о предмете не согласовано, договор считается незаключенным (ст. 431 ГК РФ).
2.2 При описании предмета рекомендуется указывать:
1) наименование объекта (квартиры);
2) общая и жилая площадь;
3) адрес;
4) кадастровый номер (условный;
5) описание жилого комплекса (материалы стен и т.п.);
6) этажность дома и расположение квартиры на этаже.
Информация о квартире должна быть получена из технического паспорта, кадастрового паспорта и свидетельства о регистрации земли. В ряде случаев суды признают, что для индивидуализации достаточно указать кадастровый номер (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54)
Обратите внимание на следующее! 1. Суд будет считать договор незаключенным по причине несогласованности предмета в следующих случаях: 1) в договоре указан только адрес или только адрес и площадь помещения. В качестве примера см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2002 г. № 11011/01; 2) если в договоре нет адреса. В качестве примера см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2009 г. № А03-2276/2009; 3) если есть адрес, но нет других данных, позволяющих определить индивидуальные признаки имущества. В качестве примера см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009 № А19-10423/08; 4) отсутствуют данные о площади, этажности, материале, из которого построен объект имущества, являющийся предметом договора, год постройки объекта, а также описание места нахождения этого объекта. В качестве примера см. Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 № А76-1513/2009-32-11
2. Суд признает состояние предмета согласованным, если: 1) отсутствует кадастровый номер, но есть иные данные, позволяющие точно определить имущество.
Обратите внимание: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
В качестве примера см постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2008 № А14-10060-2006/507-30; 2) описание полностью соответствует данным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В качестве примера см. Постановление Федеральной антимонопольной службы Уральского округа от 20 января 2009 г. № А34-7335/2007; 3) указывается площадь объекта, его адрес, кадастровый номер и площадь участка, на котором расположен объект. В качестве примера см. Постановление Федеральной антимонопольной службы Приволжского округа от 05.10.2009 № А49-1100/2009; 4) в договоре указан номер свидетельства о государственной регистрации прав. В качестве примера см постановление ФАС ДО от 15.01.2009 № Ф03-6159/2008.2.3 Цена должна быть указана в рублях (ст. 140 ГК РФ). Цена должна быть четко указана. При этом цена должна быть объективной. Если цена явно занижена, договор может быть признан недействительным в судебном порядке, как фиктивный или мошеннический. Если цена в договоре не указана, договор считается незаключенным (статья 431 ГК РФ).
Обратите внимание на следующее! Если цена договора не согласована, но стороны исполняют договор, такой договор может быть признан заключенным. В качестве примера см. Постановление Федеральной антимонопольной службы Московского округа от 3 марта 2014 г. № А41-46151/12.
2.4 Перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования помещением, достаточно обширен. Наиболее распространены следующие случаи:
1) арендатор по договору аренды;
2) лица, не участвовавшие в приватизации, но имевшие право пользования помещением на момент приватизации;
3) наследники.
При отсутствии в договоре данного перечня договор признается незаключенным (статья 431 ГК РФ).
Ставьте лайк, подписывайтесь, если вам интересно читать о ЖКХ.
Также читайте другие полезные статьи о покупке недвижимости. Мы на сайте «ЖКХ: вопросы и ответы» составили полноценный путеводитель для покупателя квартиры, с помощью которого вы застрахуете себя от возможных проблем:
- Пошаговый план покупки квартиры (ссылка)
- Какие документы необходимо потребовать от продавца квартиры? (связь)
- Как выселить предыдущего собственника после покупки квартиры (статья)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: В договоре купли-продажи квартиры должно быть всего три важных условия.