История, начавшаяся как семейный конфликт, переросла в судебный прецедент, демонстрирующий серьёзные риски на рынке недвижимости. Даже если в описанном случае сделка изначально носила фиктивный характер, аналогичная ситуация может сложиться и для абсолютно добросовестного покупателя, не подозревающего о скрытых проблемах с жильём.
Всё началось с того, что мать разрешила своей дочери и внучке проживать в своей квартире, а затем оформила на них постоянную регистрацию (прописку). Со временем отношения между матерью и дочерью испортились, и последняя стала настаивать на том, чтобы квартира была подарена ей официально.
Эскалация конфликта и цепочка судебных разбирательств
Ситуация развивалась по нарастающей и привела к серии драматичных событий:
1. Несмотря на ссоры, мать всё же оформила договор дарения квартиры на дочь.
2. Конфликт достиг точки кипения: дочь применила физическое насилие к матери, что вынудило последнюю обратиться в правоохранительные органы.
3. Было возбуждено уголовное дело, однако впоследствии приговор дочери был отменён.
4. Мать подала первый иск в суд с требованием признать договор дарения недействительным.
5. Судья, принявший дело к производству, наложил обеспечительную меру в виде ареста на спорную квартиру.
6. Узнав об иске матери, дочь в срочном порядке решила продать квартиру. Она нашла покупателя и заключила предварительный договор купли-продажи на сумму 2 000 000 рублей, что было существенно ниже рыночной стоимости аналогичного жилья (около 6 500 000 рублей).
7. Основной договор купли-продажи был подписан в тот же день, когда арест с квартиры был снят. При этом государственная регистрация перехода права собственности (на тот момент — запись в ЕГРП) состоялась лишь спустя три месяца, после чего дочь получила деньги от покупателя.
8. Мать, не отказавшись от своих требований, подала новый иск о признании договора дарения недействительным.
9. Первая инстанция оставила её иск без удовлетворения, что вынудило истицу обратиться в апелляцию.
Позиция апелляционного суда Мосгорсуда
Изучив материалы дела, апелляционный суд пришёл к следующим ключевым выводам:
1. Противоправные действия дочери в отношении матери, включая причинение телесных повреждений, были совершены ещё до заключения сделки купли-продажи с третьим лицом.
2. Факт умышленного причинения вреда здоровью матери был доказан. Отмена приговора мирового судьи произошла по нереабилитирующему основанию — из-за истечения срока давности привлечения к уголовной ответственности, что не ставит под сомнение сам факт совершения деяния.
3. При продаже квартиры дочь действовала осознанно и с умыслом. Она знала, что мать уже обращалась в суд с иском об отмене дарения и что на имущество был наложен судебный арест.
4. Сделка купли-продажи была заключена в период, когда судебное дело о снятии ареста ещё не было завершено, а соответствующее решение не вступило в законную силу.
Обратите внимание: Чем хороша покупка недвижимости в Подмосковье.
5. Учитывая все обстоятельства, суд установил, что оспариваемый договор купли-продажи был заключён без действительного намерения создать правовые последствия, то есть являлся фиктивной сделкой.
6. Дополнительным аргументом стало фактическое проживание матери в спорной квартире на момент рассмотрения дела, в то время как дочь, её сын, а также покупательница с сыном, хотя и были зарегистрированы в этом жилье, реально там не жили.
Решение апелляционного суда Мосгорсуда
На основании своей позиции суд принял комплексное решение:
1. Признать договор купли-продажи квартиры между дочерью и покупательницей недействительным (ничтожным).
2. Истребовать квартиру из незаконного владения покупательницы и снять её с сыном с регистрационного учёта по данному адресу.
3. Взыскать с дочери в пользу покупательницы сумму в 2 000 000 рублей, полученную по недействительной сделке.
4. Признать недействительным и первоначальный договор дарения, вернув право собственности на квартиру матери.
5. Снять дочь и её сына с регистрационного учёта в этой квартире.
Покупательница попыталась оспорить это решение в кассационной инстанции, однако её жалоба была отклонена. Таким образом, вердикт апелляционного суда остался в силе.
Источник: материалы судебной практики.
Выводы и рекомендации для покупателей
Несмотря на то что данное дело относится к 2013 году и судебная практика может эволюционировать, из него можно извлечь важные уроки, актуальные и сегодня:
1. Риск оспаривания предыдущих сделок. Если квартира была получена продавцом по договору дарения, эта сделка может быть впоследствии признана недействительной по различным основаниям (давление, обман, неспособность осознавать действия). Это аннулирует и все последующие сделки, включая вашу покупку, даже если вы действовали добросовестно.
2. Опасность сделок с обременённым имуществом. Покупка квартиры, на которую наложен судебный арест (или иное обременение), — крайне рискованное предприятие. Подписание предварительного договора в такой ситуации не защищает покупателя. Критически важно дождаться полного и законного снятия всех ограничений.
3. Индивидуальность судебных решений. Каждое дело уникально. Суды тщательно изучают все детали: мотивы сторон, последовательность событий, добросовестность участников. Решение по внешне похожему спору может быть совершенно иным в зависимости от совокупности доказательств.
____________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» новые статьи публикуются раньше. Кроме того, там появляются эксклюзивные материалы, которых не будет на других площадках.
Подписывайтесь, чтобы быть в курсе важных изменений и получать актуальную информацию первыми!
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Хотя в данном деле покупка квартиры была фиктивной, но такое может случиться и с честным покупателем.
