Конец эпохи: старые правила больше не работают
С 2019 года, когда в России было введено проектное финансирование, девелоперская отрасль развивалась в определенных парадигмах. Сегодня эти устоявшиеся модели кардинально меняются, а некоторые подходы и вовсе перестали быть эффективными. На отрасль обрушились факторы, на которые раньше мало кто обращал внимание, и которые было сложно предвидеть. Перед застройщиками встают острые вопросы: как действовать дальше и где искать финансовые ресурсы для развития в новых условиях.
Эти темы стали центральными на декабрьской конференции GMK Talks, где обсуждались перспективы льготной ипотеки и другие насущные вопросы отрасли. Дискуссия под названием «Новый мир. Новое развитие» была наполнена иронией и отсылками к анекдотам, что неудивительно: в сложившейся ситуации юмор стал своеобразной защитной реакцией.
Макроэкономика: между надеждой и реальностью
Модератор встречи Сергей Разуваев отметил, что тон наступившего года во многом определит судьба льготной ипотеки. На конференцию были приглашены эксперты-оптимисты, чтобы обсудить стратегии роста, а не анализировать прошлые трудности.
Антон Табах, исполнительный директор департамента макроэкономического анализа «Эксперт РА», признал, что 2022 год был крайне необычным. Несмотря на пересмотр прогнозов, некоторые ожидания оправдались. По его словам, текущая ситуация напоминает цитату «Он то плакал, то смеялся, то ощетинился, как ежик», что точно отражает настроения в обществе и среди лиц, принимающих решения.
Эксперт подчеркнул, что неопределенность сейчас значительно выше, чем в предыдущие годы, однако ключевые решения, определяющие судьбу 2023 года, уже приняты. Экономические процессы запущены, и теперь отрасль должна адаптироваться к новым реалиям, включая валютный контроль, который, вероятно, станет постоянным элементом финансового ландшафта.
Для строительной отрасли это означает, что в ближайшем будущем не стоит ждать активных стимулирующих мер от государства. Деньги будут дорогими, а девизом может стать: «Все возможно, но медленнее, сложнее и с худшим качеством». Рост себестоимости и увеличение затрат на финансирование создают давление со всех сторон.
Демография как точка опоры
Михаил Хорьков, руководитель Аналитического управления Уральской палаты недвижимости, обратил внимание на важность демографических трендов. Он призвал девелоперов разорвать порочный круг «строим то, что продается, а продаем то, что построили раньше», и начать планировать с учетом характеристик будущих покупателей.
Российский рынок долгое время ориентировался на поколение 70-80-х годов рождения (32-52 года). Эти люди, купившие первую квартиру 10-20 лет назад, сегодня часто инвестируют в недвижимость для своих детей, используя материнский капитал и льготную ипотеку. Однако это ведет к сокращению числа новых самостоятельных покупателей.
Ключевой аудиторией сейчас являются те, кто улучшает жилищные условия в возрасте 35-50 лет. При этом категория 50+ практически выпала из поля зрения девелоперов. Многие представители этой группы живут в избыточном пространстве после того, как дети выросли и съехали, но они консервативны и боятся продавать единственное жилье. Рынок не предлагает им адекватных решений.
Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
Вывод эксперта печален: количество первичных покупателей сокращается уже пять лет, и эта тенденция, скорее всего, продолжится. Девелоперам необходимо научиться работать с категорией 50+, предлагая им не лофты с видом на Кремль, а комфортные и безопасные решения для нового этапа жизни.
Финансирование: готовность к любому сценарию
Введение проектного финансирования заставило девелоперов пересмотреть свои подходы. Умение выстраивать прочные отношения с банками и управлять ликвидностью стало критически важным.
Елена Костылева, управляющий директор Дирекции отраслевого развития банка ВТБ, рассказала о стратегии банка, который занял лидирующие позиции в финансировании строительства. Несмотря на сложности 2022 года, ВТБ продолжил финансировать существующие проекты и даже начал рассматривать новые, адаптируя финансовые модели вместе с застройщиками.
Если что, остается дальневосточный кредит, и мы будем доверять этому
Банк рассматривает два сценария на 2023 год: «базовый» и «рисковый». В базовом варианте текущие подходы к проектному финансированию сохранятся. Рисковый сценарий предполагает длительное снижение спроса, удорожание материалов и услуг, что приведет к корректировке моделей и увеличению доли собственных средств застройщика в проектах.
Ключевой ориентир — первый квартал 2023 года, который должен прояснить ситуацию. Даже если льготная ипотека будет отменена, в этом можно найти положительные стороны: возможно, это поможет выровнять дисбаланс между первичным и вторичным рынком, который возник из-за массового оттока клиентов в новостройки. При этом дальневосточная ипотека, гарантированная до 2030 года, остается стабильным инструментом.
Автор: Кристина Голубева
© «Центр городского развития» (CUD.NEWS)
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Те парадигмы, в которых девелоперская деятельность развивалась как минимум с 2019 года, когда ввели проектное финансирование, – сильно меняются.
