Инвестиции в коммерческую недвижимость сулят высокую прибыль, но этот рынок — настоящее минное поле как для новичков, так и для опытных предпринимателей. Здесь рискуют не только невнимательные покупатели, но и те, кто становится жертвой продуманных афер. Даже самый осторожный инвестор может лишиться капитала, если не знает о подводных камнях.
Ошибки из-за невнимательности: когда проблемы создаёшь себе сам
Прежде чем говорить о мошенниках, стоит понять, что многие проблемы возникают из-за банальной небрежности при проверке объекта. Эти риски можно и нужно минимизировать на этапе due diligence (проверки).
Скрытые ограничения и обременения
Найдя идеальное помещение под магазин или офис, покупатель часто забывает проверить выписку из ЕГРН на предмет обременений. А там может обнаружиться действующий договор аренды, который новый владелец не сможет быстро расторгнуть, или сервитут (право пользования чужой землёй). Например, здание может стоять на земле, принадлежащей другому юрлицу, что создаст непреодолимые препятствия для ведения бизнеса. Всё это законно, но делает объект малопригодным для ваших целей.
Проблемы с целевым назначением и кадастром
Критически важно изучить разрешённое использование земельного участка и его кадастровый статус. Если вы планируете открыть производство на земле для сельского хозяйства, бизнес может быть признан незаконным. Другая частая проблема — покупка помещения в жилом доме для коммерческой деятельности (той же пекарни). Это влечёт за собой колоссальные дополнительные расходы: получение разрешений, переоборудование коммуникаций (вентиляция, канализация, электроснабжение). Если же земельный участок не стоит на кадастровом учёте, все расходы по межеванию и оформлению лягут на нового собственника.
Незаконные перестройки и реконструкции
Одна из самых дорогостоящих ловушек — несоответствие объекта технической документации. Предыдущий владелец мог сделать пристройку, объединить помещения или изменить планировку без согласования. Проверяющие органы могут потребовать снести эти самовольные постройки, и неважно, что вы купили объект добросовестно. Даже выиграв суд, вы понесёте многомиллионные расходы на юристов и экспертизы. Чтобы этого избежать, необходимо тщательно сверять реальный объект с планом БТИ, экспликацией, техническим паспортом, а также проверять наличие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Работа с проверенной базой объектов коммерческой недвижимости, где вся информация верифицирована, — один из способов снизить эти риски. Такие сервисы помогают быстро найти подходящий объект, уже прошедший первичную юридическую проверку.
Мошеннические схемы: от простого обмана до сложных корпоративных афер
Если ошибки из-за невнимательности можно исправить, то столкновение с мошенниками грозит полной потерей денег. Схемы обмана варьируются от примитивных до изощрённых корпоративных.
Афера с подставным продавцом
Самая распространённая и простая схема. Мошенник размещает привлекательное объявление о продаже, на просмотре предъявляет поддельную доверенность от собственника и фальшивый паспорт. Соблазнившись низкой ценой, покупатель быстро проводит сделку и передаёт деньги. Через некоторое время появляется настоящий владелец, который ничего не продавал. Суд признаёт сделку недействительной, покупателя выселяют, а деньги, ушедшие к мошеннику, вернуть практически невозможно.
Обратите внимание: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Корпоративный сговор акционеров
При покупке объекта у юридического лица (ООО, ЗАО) покупателю часто предлагают указать в договоре заниженную сумму для «экономии на налогах». Это первый тревожный звонок. После сделки может выясниться, что директор, подписавший договор, превысил полномочия, либо остальные акционеры не согласовали продажу. По иску «возмущённых» акционеров суд аннулирует сделку. Покупателю вернут только сумму, указанную в договоре, а не реально уплаченные деньги. Разницу мошенники оставляют себе.
Схема «Мы передумали продавать»
Более изощрённый вариант группового мошенничества. Акционеры компании, испытывающей финансовые трудности, решают «продать» актив. Они находят покупателя, снова настаивают на занижении цены в договоре и проводят сделку. Через время покупатель получает иск в суд: «малочисленные» акционеры заявляют, что не знали о продаже, а решение приняли два человека, превысившие полномочия. Протокол собрания оформлен с нарушениями. Суд встаёт на сторону «обманутых» акционеров, сделка расторгается, а покупателю возвращают лишь мизерную сумму из договора. Доказать факт мошеннического сговора в этой ситуации крайне сложно.
Главная обида в двух последних случаях — это не только потеря части денег, но и полная юридическая беспомощность. Вы становитесь жертвой легальной, на первый взгляд, схемы.
Единственный надёжный способ обезопасить себя — это работать в команде с профессиональным риелтором и юристом, специализирующимся на коммерческой недвижимости. Такие эксперты помогут не только подобрать объект, но и провести полную юридическую проверку (due diligence), верифицировать продавца и легитимность его полномочий, а также правильно оформить сделку. Практика показывает, что при профессиональном сопровождении у мошенников практически не остаётся шансов.
#недвижимость #коммерческая недвижимость #мошенничество #деньги
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Прогулка по минному полю: ловушки при покупке коммерческой недвижимости.
