Эксперты компании «ЛионКредит» продолжают серию публикаций, посвященных выгодным кредитным решениям. В этом материале мы рассмотрим ключевые юридические нюансы, связанные с оформлением и обслуживанием ипотечных кредитов, на основе реальных вопросов от наших клиентов.
Вопрос 1: Можно ли оформить ипотечную квартиру не на заемщика?
Довольно часто возникает ситуация, когда, например, родители хотят взять кредит на себя, но право собственности на приобретаемое жилье сразу оформить на детей. Это распространенное пожелание, однако в стандартных условиях оно невыполнимо.
Согласно действующему законодательству и правилам банков, собственником квартиры, купленной в ипотеку, должен быть именно тот человек (или лица), который указан в качестве заемщика в кредитном договоре. Это требование имеет логичное обоснование: квартира является залогом по кредиту. В случае серьезных и длительных проблем с выплатами (не разовых просрочек) банк имеет право через суд инициировать продажу этого жилья, чтобы погасить остаток долга. Осуществить эту процедуру было бы крайне сложно, если бы имущество юридически принадлежало третьему лицу, не связанному кредитными обязательствами.
Из этого правила есть важное исключение. Ключевой момент заключается в том, что заемщик должен быть собственником именно той недвижимости, которая передается в залог банку. Следовательно, возможен следующий вариант:
- Родители оформляют ипотечный кредит, предоставив в залог свою собственную квартиру.
- На полученные от банка средства они приобретают другую квартиру.
- Эту новую квартиру уже можно оформить в собственность детей, так как обеспечением по кредиту служит жилье родителей.
Важный нюанс: в такой схеме объектом обязательного страхования будет выступать квартира родителей, поскольку банк заинтересован в сохранности именно залогового имущества.
Вопрос 2: Как делится ипотека при разводе?
Учитывая современную статистику расторжения браков, этот вопрос крайне актуален. Стоит сразу четко обозначить: если супруги оформляли ипотеку совместно как созаемщики, то и обязанность по ее погашению они несут солидарно. Утверждение «в браке платил муж, поэтому теперь пусть он и платит» не имеет юридической силы.
Обратите внимание: Риэлтерское агентство «Пойдем домой». Отзывы клиентов.
С точки зрения закона, квартира, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, и долг по ее приобретению является общим обязательством обоих супругов.Более точно: и право собственности на жилье, и обязательство по ипотечному кредиту входят в общую массу активов и пассивов, подлежащих разделу при разводе. Если одна из сторон не желает продолжать выплачивать кредит, возможны следующие пути решения:
- Отказ от своей доли в праве собственности в пользу второго супруга. В этом случае, став единоличным владельцем, он принимает на себя и полную ответственность по погашению ипотечного долга.
- Продажа квартиры. Вырученные средства в первую очередь направляются на полное погашение остатка ипотеки перед банком, а оставшаяся сумма делится между бывшими супругами.
Вопрос 3: Как купить квартиру, которая уже находится в залоге у банка?
Покупка жилья, обремененного ипотекой, — распространенная практика. Существует два основных способа осуществить такую сделку:
- Оформить ипотеку в том же банке, где у продавца действует кредит. Этот вариант может быть несколько проще, поскольку финансовое учреждение уже знакомо с объектом недвижимости и его историей. Однако это не означает автоматического одобрения — вам все равно придется заново проходить оценку, оформлять страховку и подписывать кредитный договор на себя. Если банк одобрит вашу заявку, он из выделенной суммы кредита погасит остаток долга продавца, а оставшиеся средства перечислит ему. Это будет совершенно новый кредитный договор, а не простая смена заемщика в старом.
- Рефинансировать ипотеку продавца в другом банке. Этот путь стоит рассмотреть, если текущий банк продавца предлагает не самые выгодные условия или вы хотите сменить кредитора по иным причинам. Также рефинансирование в стороннем банке может стать решением, если ваш запрос был отклонен банком продавца.
Надеемся, эта информация была для вас полезной! Если это так, поставьте лайк и подпишитесь на наш сайт — мы регулярно делимся актуальными материалами о кредитовании и недвижимости.
Читайте также:
Разбираемся с микрозаймами, а заодно рефинансируем и другие кредиты – опыт “ЛионКредит”
Тонкости составления и подписания кредитного договора: на что обязательно обращать внимание
Кредит после банкротства: а есть ли он?
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Право и ипотека: 3 реальных вопроса от наших клиентов.
