Аренда - серый рынок

Фотография. Игорь Рожков. Москва. Фотосъёмка интерьеров, экстерьеров, свадеб, иных торжеств. WhatsApp +79104712850

ПОЧЕМУ НЕВЫГОДНО РЕГИСТРИРОВАТЬ АРЕНДУ

Ответ элементарно простой: серый рынок, а точнее, базар, позволяет получать прибыль нечестным собственникам и посредникам. На самом деле об этом мало говорят, больше возмущаются собственники. А наниматель или арендатор в РФ хоть и защищён юридически, но фактически нет. Потому что есть неписаные правила у сотрудников правоохранительных органов, у посредников, собственников и судов.

Выиграть в столь недобросовестном поединке нанимателю/арендатору удаётся редко и только тогда, когда он уже «на улице».

Посмотрите ЭТУ статью, а я дам некоторые нормы, комментирующие её.

Сдача в найм или аренду недвижимости является коммерческой сделкой, так как из неё извлекается прибыль. В том числе прибылью является даже оплата коммунальных услуг нанимателем/арендатором. То есть это деятельность предпринимательская. Для граждан РФ она не запрещена за исключением госслужащих.

Данные положения указаны, например, в Федеральном законе от 21.07.1997 N 114-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О службе в таможенных органах Российской Федерации", который указывает на определенные ограничения, относительно сотрудников таможенных органов. В Законе РФ от 07 февраля 2011 г. "О полиции", содержатся запреты, применительно к сотрудникам полиции. Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1 (ред. от 29.07.2017) "О прокуратуре Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017) устанавливает запрет на совмещение основной деятельности с иной оплачиваемой или безвозмездной деятельностью для работников прокуратуры.

Федеральным законом от 03.04.1995 N 40-ФЗ (ред. от 18.06.2017) "О Федеральной службе безопасности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.06.2017), наложен запрет для сотрудников и гражданского персонала органов федеральной службы безопасности не только заниматься предпринимательской деятельностью, но и оказывать различное содействие физическим и юридическим лицам в ее осуществлении.

Госслужащие по этим причинам часто сдают свою недвижимость в найм/аренду через родственников или просто на словах. Что неизменно ведёт к проблемам для нанимателя. Каким?

Допустим даже на словах все условия выполняются, но наниматель не может самостоятельно обратиться в УК, если, например, «потёк стояк» или проблемы с отоплением, газом или с соседями, которые без ума без памяти что-то ремонтируют круглые сутки (та ещё тема).

Незарегистрированные в Росреестре сделки найма/аренды приводят к проблемам не только нанимателя/арендатора, но и собственника. Помимо налоговых санкций есть ещё и административные наказания. Для тех же госслужащих.

Серые деньги посредников всех мастей, которые не только не облагаются налогами, но и позволяют совершать мошеннические действия, например, с несуществующими квартирами. А так же с регистрацией в жилой недвижимости, где задействуются не только посредники, но и госслужащие, таких дел в судебной практике хватает, к сожалению.

Иногда бывает, что и наниматели/арендаторы попадаются недобросовестные. В нарушение обговорённых ранее условий могут, например, вселить в квартиру 20 своих родственников.

Обратите внимание: Рынок вторичной недвижимости - роль риэлтора.

Или вовсе вывезти всю мебель и технику. Или даже продать.

Что же со всем этим делать?

  1. Регистрировать сделки в Росреестре
  2. Отказаться работать с посредником
  3. Проверять свежие выписки из Росреестра на недвижимость
  4. Проверять собственника на предмет его работы
  5. Заключать ПРАВИЛЬНЫЕ договоры

Если вы решили воспользоваться услугами риэлтора, как наниматель, то проверяйте его документы - ИП, ООО, Самозанятый, должен быть составлен договор на услугу, где невыполнение условий влечёт возврат суммы и возмещение убытков за потраченное время, а так же за пользование чужими денежными средствами. Такой риэлтор обязан выполнить все ваши условия, в том числе предоставить юридически грамотный договор найма или аренды.

Всегда снимайте показания счётчиков, проверяйте всю мебель, оборудование, технику, обговаривайте условия посещения собственником или Поверенным в письменном виде (например, я бы поставила запрет на вход в помещение третьих лиц - брата, жены, ребёнка, котёнка собственника, и назначила за несоблюдение условия какое-то возмещение), настраивайтесь на соблюдение важных моментов. Нюансов очень много.

У любого Поверенного по сделке должна быть нотариально заверенная доверенность, где обязательно указаны нюансы, какая недвижимость, кто получает деньги, каким способом и тд.

Коротко о депозите, который часто вставляют в неграмотный договор. Что это? Депозит - это банковский термин. Есть несколько видов депозитов. К сделкам найма/аренды этот термин неприменим. Поэтому в договоре его быть не должно.

Юридически грамотно писать - залог за сохранность мебели/техники, например. В таком случае к договору применимы все соответствующие нормы ГК РФ, начиная со ст. 334.

Но собственникам я бы советовала всё же использовать страхование. Конечно, придётся заключать нормальный договор и регистрировать в Росреестре, а по налогам выбирать 3 формы: НДФЛ - 13%, ИП может быть 6% или иная форма или Самозанятый - 4%, возможно и ООО.

Самое важное! Перестаньте выбрасывать деньги на посредников. Платить законному риэлтору должен только Заказчик услуги! Как правило это собственник. Иначе мы так и будем с вами жить, как на вечном базаре, где нечистые на руку посредники пытаются наживаться на нанимателях/арендаторах.

Суммируем:

1. верный договор важен

2. регистрация в Росреестре важна

3. налоги не так страшны

4. регистрация в жилье важна

5. проверять собственника или его поверенного важно

6. проверять документы на жильё важно

7. проверять состояние жилья нужно

8. нюансы и недочёты отражать в договоре обязательно!

9. посредников из сделки устранять!

10. риэлторов не обманывать)

Лучше перед сделкой ПРОКОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ у юриста.

26 лет юридической практики, 15 лет работы директором агентства недвижимости, знание рынка со всех неприглядных сторон, знание нюансов и чёрных дыр.

@ Tora Eifert

#недвижимость #сделка #найм #аренда #посредник #риэлтор #договор #юрист

Больше интересных статей здесь: Недвижимость.

Источник статьи: Аренда - серый рынок.