Часто кажется, что рынки новостроек и вторичного жилья существуют отдельно друг от друга. В какой-то мере это действительно так, ведь между квартирами в строящихся домах и готовыми объектами есть множество различий. Однако существует одна фундаментальная связь, которую многие упускают из виду, — это взаимозависимость цен. Именно ценовая динамика выступает тем невидимым мостом, который прочно соединяет два этих сегмента. Давайте разберемся, почему так происходит.
Естественный жизненный цикл недвижимости
Любая новостройка изначально является первичным жильем, но со временем она неизбежно переходит в категорию вторичного. Таким образом, качество и характеристики сегодняшнего вторичного рынка во многом определяются тем, как и что строили вчера. Без постоянного притока новых объектов вторичный рынок просто истощился бы. Можно сказать, что новостройки — это будущее вторичного жилья, а значит, их судьбы неразрывно связаны.
Одни и те же участники рынка
Покупатель квартиры в новостройке после получения прав собственности автоматически становится потенциальным продавцом на вторичном рынке. И наоборот, программы типа «обменяй старую квартиру на новую» активно перемещают людей между сегментами. Получается, что аудитории покупателей и продавцов на первичном и вторичном рынках постоянно пересекаются, формируя единый поток спроса и предложения.
Новостройки как локомотив роста цен
Это наблюдение, подтверждаемое практикой последних лет в разных городах. Когда в уже обжитом районе начинается активное строительство нового жилья, цены на существующие «вторичные» квартиры в этой локации также демонстрируют тенденцию к росту. Они как бы «подтягиваются» к ожидаемому ценовому уровню будущих новостроек. По сути, рынок вторичного жилья начинает заранее оценивать район с учетом его перспектив после сдачи новых домов. По мере роста цен на строящиеся объекты растут и цены на вторичку рядом. Хотя теоретически новая, современная недвижимость могла бы переманить спрос со старой, на практике чаще наблюдается эффект синергии, а не замещения.
Вторичный рынок как стабилизатор
Обратная сторона взаимосвязи проявляется в периоды кризисов. Застройщики, определяя стартовые цены на новостройки, часто ориентируются на стоимость аналогичного вторичного жилья, устанавливая свою цену чуть ниже. Когда на рынке наступают сложные времена и нет государственной поддержки, именно вторичный рынок часто выступает «буфером», сдерживающим обвальное падение цен. Теоретически цены в новостройках могут падать быстрее из-за необходимости застройщика поддерживать денежный оборот. Владельцы же вторичного жилья, не испытывая такого давления, часто предпочитают ждать благоприятной цены, не спеша продавать. Такое разное поведение продавцов смягчает общее падение цен на рынке, а иногда и вовсе не дает ему реализоваться в полной мере.
***********************
Практический вывод: Отслеживать тренды на рынке недвижимости довольно просто. В период роста стоит смотреть на динамику цен в новостройках — вторичный рынок, скорее всего, последует за ней. Во время кризиса или стагнации, наоборот, вторичное жилье может задавать тон, показывая, насколько глубоко могут опуститься цены, и новостройки будут подстраиваться. Надеяться, что рост в одном сегменте автоматически приведет к падению в другом, — ошибка. Эти два рынка не противопоставлены, а тесно коррелируют друг с другом как по уровню цен, так и по общим тенденциям.
Обратите внимание: Кто покупает жилье в центре Москвы и почему я никогда не соглашусь там жить.
Удачных вам решений, будь то покупка новостройки или квартиры на вторичном рынке!
#квартира #недвижимость #цены на недвижимость #цены на квартиры #цены на новостройки #новостройки #вторичное жилье #первичный рынок жилья #вторичный рынок жилья
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: «Не разлей вода». Почему цены на новостройки и вторичное жилье всегда идут вместе.
