С точки зрения человека, перед которым поставлена задача решить квартирный вопрос, динамика цен на недвижимость на самом деле не имеет особого значения. Пойдут ли они вверх, упадут вниз или же будут топтаться на месте - всё это вторично.
Реальное значение имеет только один фактор - что на самом деле Вы можете себе позволить исходя из Ваших доходов, расходов и накоплений.
Все мы уже живем где-то и платим какие-то деньги за удовлетворение этой потребности. Кто-то снимает жилье и платит арендную плату, кто-то живет в собственном жилье и платит только коммуналку и налоги, а кто-то и вовсе находится на жилищном иждивении.
Но так или иначе каждый из нас регулярно отдает что-то за квартиру (40к, 5к или 0 рублей), имеет какую-то разницу между ежемесячными доходами и расходами и прячет под подушкой кругленькую или не очень кругленькую сумму. Эти три фактора и определяют то, на что Вы можете претендовать не жертвую своей свободой. Разберем это на нескольких примерах.
Успешный кабанчик
Легче всего принимать решения тем, кто накопил всю сумму на желаемый объект недвижимости. Такой кабанчик формирует полностью обеспеченный спрос и ни от кого не зависит.
Да, если он покупает на пике, то рискует сделать не самое рациональное экономическое решение. Такой пример я уже разбирал вот тут. Но у кабанчика все равно очень сильная позиция - он играет на свои средства.
Казус заключается в том, что кабанчиков не так уж и много. А адекватных кабанчиков и того меньше, так как если ты пришел к успеху и накопил 10 миллионов, то по старорусской традиции квартиру надо брать как минимум за 20. Это плавно подводит нас к следующему примеру
На полпути к успеху
Если всей суммы не хватает, то придется воспользоваться ипотечным плечом. Сразу сделаю оговорку - на кредитах зарабатывает банк, а не Вы. Поэтому надеяться на какой-то положительный финансовый итог здесь скорее всего не приходится из-за природы актива (недвижимость в России - это рублевый актив) и долгосрочного тренда нашей валюты, который направлен на снижение.
Однако если сохранить и приумножить свои средства в твердой валюте - это не Ваш главный приоритет, то в этом случае можно рассмотреть ипотеку. И здесь вступает в игру фактор Ваших текущих расходов на жилье.
Если сейчас Вы снимаете жилье за 40 000 рублей в месяц (включая счетчики), а стоит такая квартира 10 000 000 рублей, то Ваш первоначальный взнос должен составить примерно 67-68%
Почему ежемесячный платеж равен 35 тысячам, а не 40 ?
Обратите внимание: Сколько на самом деле стоит квартира в Турции..
Потому что Вам по-прежнему придется платить по счетчикам, и к этому добавятся расходы на управляющую компанию и налог на недвижимость.Только при таком раскладе Вы имеете шансы оставаться свободным человеком имея при этом ипотеку на своих плечах. То есть Ваши расходы на жилье (что включает в себя обслуживание кредита) останутся на прежнем уровне и Вам не придется рвать пятую точку ради дяди-банкира.
Здесь, разумеется, есть некий простор для мысли. Можно увеличить срок кредита или увеличить расходы на жилье если, скажем, Вы готовы спокойно тратить не 40 тысяч а 50. Но с этим не стоит заигрываться, потому что это очень легко перетекает в следующий пример
Ипотечный раб
Если Вы накопили только 15% первоначального взноса (что по нынешним меркам не так уж и плохо), то Ваш платеж составит около 96 тысяч рублей в месяц (91 ипотека + 5 тысяч на коммуналку и налоги)
Вчера Вы платили 40 за всё про всё, а сегодня Вам надо выкладывать в 2.4 раза больше за то же самое. Ну зато не платите дяде-арендодателю, а платите дяде-банкиру. В чем принципиальная разница между этими дядями - лично я не знаю.
Если Вы так уверены в своей возможности рвать пятую точку на протяжении 15 лет подряд и генерировать лишние 56 тысяч рублей в месяц, то вот такой результат Вы получите при достаточно консервативной стратегии инвестирования с доходность в 10% годовых.
Здесь уже выбор остается исключительно за Вами. Если Вы верите, что квартира увеличится в стоимости в три раза, то кто я такой, чтобы Вас отговаривать от столь выгодного вложения ?
Однако хочу отметить, что инвестируя и тем самым увеличивая свой капитал, никто не запрещает Вам накопить побольше средств на первоначальный взнос, чтобы ипотечный платеж стал приемлемых размеров. Другими словами не нужно обязательно ждать все 15 лет.
Вместо выводов
Лично мне все равно куда пойдут цены дальше. У меня есть собственный предел в долларах, в рамках которого я готов рассмотреть покупку квартиры в Москве.
Если цены опустятся до него в разумные сроки (в течении пары лет), то можно брать.
Если не опустятся, то нужно будет смотреть шире - сравнивать с рынком аренды и со стоимостью недвижимости в других странах. Если все вырастет окончательно и бесповоротно, то это повод пересматривать свой предел стоимости и зарабатывать больше. Если цены выросли и держатся - это признак роста экономики, а значит и роста доходов населения.
Но рост цен в любом случае не является для меня причиной влезать в неподъемные долги. Жить нужно не по потребностям, а по возможностям. Мне моя свобода гораздо дороже любой бетонной клетки.
#ипотека
#недвижимость
#инвестиции
#квартира
#рынок недвижимости
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Что Вам дороже - свобода или квартира ?.