Экономия на налогах через корректировку кадастровой стоимости
Размер налога на имущество напрямую зависит от его кадастровой стоимости. В идеале эта стоимость должна соответствовать рыночной цене объекта, однако на практике часто возникают расхождения. В большинстве случаев кадастровая оценка оказывается завышенной, что приводит к необоснованно высоким налоговым платежам. В этой статье мы подробно разберем, что представляет собой кадастровая стоимость, как ее проверить и в каких ситуациях имеет смысл инициировать процедуру ее оспаривания для снижения фискальной нагрузки.
Сущность и назначение кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость — это условная стоимость объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, коммерческого помещения), установленная государством для целей налогообложения. Именно на ее основе рассчитываются суммы земельного и имущественного налогов как для граждан, так и для организаций. Эта оценка не является результатом свободной рыночной сделки, а определяется в рамках государственной или массовой оценки.
Как узнать текущую кадастровую стоимость
Узнать актуальную кадастровую стоимость своего объекта можно двумя основными способами:
1. Через Публичную кадастровую карту Росреестра. Это самый быстрый и бесплатный онлайн-способ. Достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, найти раздел с картой и ввести в поисковую строку кадастровый номер объекта. Система покажет его местоположение на карте и основные характеристики, включая кадастровую стоимость.
2. Заказав официальную выписку из ЕГРН. Этот документ, содержащий точные и актуальные данные, можно заказать через портал госуслуг, сайт Росреестра или обратившись в ближайший МФЦ. Выписка является официальным подтверждением стоимости и необходима для дальнейших действий по оспариванию.
Кто и как определяет кадастровую стоимость?
Процесс оценки организуют региональные власти, но непосредственную работу проводят профессиональные оценщики — как из частных компаний, так и из специализированных государственных бюджетных учреждений (особенно после 2020 года). Оценка часто проводится в рамках массовой переоценки всех объектов в регионе, что может приводить к усредненным и не всегда точным результатам.
Периодичность пересмотра кадастровой стоимости
Законодательство устанавливает, что кадастровая стоимость должна пересматриваться не чаще, чем раз в несколько лет. Периодичность варьируется в зависимости от региона: например, в Москве и Санкт-Петербурге переоценка возможна раз в три года, а в Казани — раз в пять лет. Важно отметить, что в ряде регионов, включая Казань, действует так называемый «мораторий» на переоценку, что означает, что стоимость может долгое время оставаться неизменной. Рекомендуется сравнить текущую стоимость с данными прошлых лет, чтобы понять динамику.
Основания для оспаривания кадастровой стоимости
Главным и, по сути, единственным весомым основанием для пересмотра кадастровой стоимости является ее существенное превышение над реальной рыночной ценой объекта. Если разница значительна, у собственника появляются законные основания требовать корректировки для справедливого налогообложения.
Обратите внимание: Способы расчета видов износа зданий и сооружений, направления их развития и применения.
Пути оспаривания кадастровой стоимости
Существует два основных пути для снижения кадастровой стоимости:
1. Внесудебный (досудебный) порядок: обращение в специальную комиссию при территориальном управлении Росреестра. Для юридических лиц в некоторых случаях это обязательный этап.
2. Судебный порядок: подача административного искового заявления в суд. Физические лица могут обращаться в суд напрямую, минуя комиссию.
Пошаговая процедура снижения кадастровой стоимости
Процедура состоит из нескольких ключевых этапов:
1. Получение актуальной выписки из ЕГРН для подтверждения текущей кадастровой стоимости.
2. Заказ независимого отчета об оценке у профессионального оценщика или оценочной компании. В отчете будет определена рыночная стоимость объекта на текущую дату.
3. Анализ целесообразности. Если отчет покажет, что рыночная стоимость ниже кадастровой на 15-20% и более, можно двигаться дальше. При меньшей разнице затраты на процедуру могут не окупиться.
4. Обращение в комиссию Росреестра или сразу в суд. Подается заявление с приложением отчета об оценке и других документов.
5. Судебное разбирательство (если комиссия отказала или проигнорировала обращение). В случае положительного решения суд обяжет Росреестр внести изменения в ЕГРН, установив новую, сниженную кадастровую стоимость.
Практическая выгода и экономический расчет
Прежде чем начинать процедуру, крайне важно провести тщательный экономический расчет.
Для объектов частной недвижимости (например, жилой дом или участок с кадастровой стоимостью до 15 млн рублей) процедура часто нецелесообразна. Затраты на услуги оценщика (около 50 000 руб.) и юриста (примерно 65 000 руб.) могут превысить потенциальную экономию по налогам за несколько лет. Например, при ежегодном налоге в 10 000 руб. за четыре года вы заплатите 40 000 руб., что меньше стоимости процедуры.
Для коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые площади) и дорогих объектов экономия может быть колоссальной. Например, для земельного участка с годовым налогом почти в 1,9 млн рублей снижение стоимости до рыночного уровня может сэкономить сотни тысяч рублей ежегодно. В таких случаях затраты на оспаривание многократно окупаются.
Проверьте свою выгоду
Чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость именно вашего объекта, необходимо провести предварительный анализ. Вы можете получить консультацию по телефону 8 960 048 30 41, чтобы оценить потенциал снижения налоговой нагрузки.
#снижение налогов #законное снижение налогов #налог на имущество #земельный налог #оспаривание кадастровой стоимости #иск по снижению #юрист по недвижимости #юрист #представительство в суде #как снизить налог
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Снижение налогов, способы и выгода.
