Вопрос о возможности вселения жильцов в квартиру без ведома её владельца вызывает много споров. Нельзя дать однозначный ответ, так как законодательство в определённых ситуациях действительно предусматривает такую возможность. Рассмотрим, кто и на каком основании может стать вашим соседом, даже если вы, как собственник, против.
1. Несовершеннолетние дети
Согласно Правилам регистрационного учета (ПП РФ от 17.07.1995 № 713), один из родителей имеет право зарегистрировать своего ребёнка по месту своей прописки. Для этого согласие собственника жилья не требуется. Владельцу квартиры направят лишь уведомление о появлении нового жильца. Это связано с тем, что закон признаёт местом жительства несовершеннолетнего место жительства его родителя. Таким образом, риск неожиданного «пополнения» возникает, если собственник ранее зарегистрировал у себя родителя этого ребёнка.
2. Лица с правом пожизненного пользования
Эта категория включает две группы граждан, которых практически невозможно выселить.
Отказавшиеся от приватизации: Если при приватизации квартиры один из проживавших в ней лиц отказался от своей доли в собственности, за ним сохраняется право пожизненного пользования этим жилым помещением (Закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Это право сохраняется даже при смене собственника.
Включённые в ордер на кооперативную квартиру: Аналогичное право имеют лица, которые были вписаны в ордер при вселении в кооперативную квартиру, даже если они не являются членами кооператива (подтверждено судебной практикой, например, дело ВС РФ № 11-КГ12-2).
Обратите внимание: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Выселить таких жильцов по суду не получится. Более того, суд обяжет собственника предоставить им доступ в квартиру, если они были незаконно выселены. Их право прекращается только в случае добровольного переезда на другое постоянное место жительства.
3. Получатель завещательного отказа (легатарий)
Завещатель может передать квартиру наследнику, но с условием предоставить право проживания в ней другому лицу — отказополучателю (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. В течение трёх лет после открытия наследства отказополучатель вправе требовать от наследника исполнения этой обязанности.
Ключевой момент: если наследник продаст или подарит это жильё, новый собственник не сможет выселить отказополучателя. Право пользования, основанное на завещательном отказе, «следует» за недвижимостью и сохраняется при любой смене владельца. В случае отказа суд обяжет собственника вселить такого жильца.
4. Наниматели и пользователи по договору
Если предыдущий собственник сдавал квартиру по договору найма или передал её в безвозмездное пользование, а срок действия договора не истёк к моменту продажи, то обязанности арендодателя (наймодателя) переходят к новому владельцу (ст. 675, 700 ГК РФ).
Это означает, что новый собственник обязан соблюдать условия действующего договора. Следовательно, наниматели или пользователи имеют полное законное право проживать в квартире и могут быть вселены принудительно через суд, если новый хозяин им в этом препятствует.
© Сивакова И. В., 2021 г.
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Кого могут поселить в квартиру, даже не спрашивая разрешения у ее владельца.
