Сравнительный анализ: зарегистрированное право собственности vs его отсутствие
Владельцам недвижимости часто приходится принимать важное решение: оформлять ли право собственности на уже возведенное здание. Этот выбор определяет дальнейшие возможности и риски. Давайте детально разберем все аспекты, чтобы понять, что будет выгоднее в долгосрочной перспективе.
Основные вопросы собственников
Перед принятием решения стоит задать себе несколько ключевых вопросов:
- Стоит ли регистрировать право собственности на построенное здание?
- С какими сложностями можно столкнуться в процессе оформления?
- Какие негативные последствия могут возникнуть, если оставить здание без регистрации?
На изображении: пример выписки из ЕГРН, которая служит официальным подтверждением права собственности на здание.
Что на самом деле означает право собственности?
Существует распространенное заблуждение, что технический паспорт на здание уже подтверждает права владельца. Однако это не соответствует действительности. Единственным легитимным доказательством является запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если сведения о вашем праве на объект отсутствуют в Росреестре, значит, право собственности юридически не зарегистрировано.
Ключевой показатель в выписке из ЕГРН — наличие данных о правообладателе. Если такая информация есть, ваше право подтверждено. Если же в выписке указаны только кадастровые данные объекта, но нет сведений о владельце, это означает, что здание стоит на кадастровом учете, но формально никому не принадлежит.
Пример ситуации, когда право собственности на здание не зарегистрировано.
и
Пример выписки, где право собственности четко закреплено за конкретным лицом.
Плюсы и минусы: детальное сравнение
Чем же отличается положение владельца зарегистрированного здания от того, кто не оформил документы? Разберем ключевые жизненные и бизнес-ситуации в сравнительном формате.
Сдача здания в аренду
Право зарегистрировано: Открывает возможность заключать долгосрочные договоры аренды на выгодных условиях. Вы можете привлечь серьезных арендаторов, которые заинтересованы в стабильности.
Право не зарегистрировано: Сдать здание можно лишь на короткий срок (до 11 месяцев), так как оформить сделку через Росреестр не получится. Владельцу придется существенно занижать арендную ставку из-за повышенных рисков для арендатора. Крупные компании, как правило, отказываются от таких объектов.
Продажа объекта
Право зарегистрировано: Позволяет выставить объект на рынок по рыночной цене, привлечь широкий круг покупателей и провести сделку быстро, без приостановок со стороны регистрирующего органа.
Право не зарегистрировано: Официально продать здание невозможно. Фактическую передачу можно оформить лишь как продажу земельного участка (если он в собственности), но регистратор может приостановить сделку из-за незарегистрированной постройки. Продавец вынужден делать огромную скидку, так как все риски и будущие хлопоты по оформлению ложатся на покупателя.
Проверки государственными органами
Право зарегистрировано: При проверках (например, Земконтролем) у инспекторов не возникает претензий к документам. Процесс проходит гладко.
Право не зарегистрировано: Обнаружение незарегистрированной постройки почти всегда ведет к судебному иску о признании ее самовольным строением. Владельцу грозит крупный штраф: от 50 тыс. рублей для физических лиц и от 500 тыс. рублей для юридических.
Обратите внимание: Основания возникновения права собственности.
Подключение коммуникаций (газ)
Право зарегистрировано: Газовые службы без проблем подключат здание к сети при предоставлении полного пакета документов.
Право не зарегистрировано: Подключение газа становится невозможным, так как для этого требуются официально оформленные документы на объект.
Залог в банке для получения кредита
Право зарегистрировано: При условии, что фактические и зарегистрированные площади совпадают, банк охотно примет объект в залог, предложив выгодную оценку и низкую процентную ставку.
Право не зарегистрировано: Получить кредит под залог такого объекта крайне сложно. Если оформлена лишь часть здания, банк может предложить залог, но под высокий процент. Многие кредитные организации просто откажут в такой сделке.
Передача по наследству
Право зарегистрировано: Наследники вступают в права без дополнительных сложностей, предъявив стандартный набор документов.
Право не зарегистрировано: Наследникам придется через суд доказывать право собственности на объект. В большинстве случаев суд отказывает и признает здание самовольной постройкой, которую предписывают снести.
Ведение коммерческой деятельности
Право зарегистрировано: Легальное ведение бизнеса. У государственных органов не возникает вопросов ни к объекту недвижимости, ни к деятельности компании.
Право не зарегистрировано: Любая проверка госорганами грозит приостановкой деятельности до устранения нарушений. Чаще всего требуется либо снести объект, либо в кратчайшие сроки узаконить его, заплатив при этом штраф.
Выкуп земельного участка у муниципалитета
Право зарегистрировано: Собственник здания имеет преимущественное право выкупа земельного участка под ним без торгов, по кадастровой стоимости.
Право не зарегистрировано: Выкупить землю можно только через участие в публичных торгах (аукционе), где нет никаких гарантий успеха.
Продление договора аренды земли
Право зарегистрировано: Продление договора аренды земельного участка проходит в упрощенном порядке.
Право не зарегистрировано: Муниципальные органы, обнаружив самовольную постройку, с высокой вероятностью откажут в продлении аренды.
Выкуп недвижимости государством
Право зарегистрировано: В случае изъятия имущества для государственных нужд владелец получает полноценную рыночную компенсацию.
Право не зарегистрировано: Владелец, скорее всего, получит повестку в суд с требованием за свой счет снести незаконную постройку и заплатить штраф.
Раздел имущества с партнерами
Право зарегистрировано: Процесс раздела имущества между соучредителями прозрачен и регулируется законом.
Право не зарегистрировано: Государство не может учесть этот актив при разделе. Партнерам придется договариваться самим, что часто приводит к конфликтам и судебным разбирательствам.
Капитализация бизнеса
Право зарегистрировано: Рыночная стоимость и бизнеса, и самого актива высока. Продажа привлекает больше покупателей и проходит быстрее.
Право не зарегистрировано: Стоимость бизнеса для потенциального покупателя будет занижена (дисконт), так как ему придется брать на себя все риски и будущие расходы по оформлению недвижимости.
Уплата имущественного налога
Право зарегистрировано: Налог уплачивается на законных основаниях, рассчитывается от кадастровой стоимости.
Право не зарегистрировано: Формально налог не платится, но это создает серьезные риски. При обнаружении объекта налоговая может доначислить платежи за все предыдущие годы. Кроме того, такая ситуация может быть расценена как уклонение от уплаты налогов со всеми вытекающими последствиями.
Итоги и выводы
Как видно из сравнения, подавляющее большинство аспектов говорят в пользу официальной регистрации права собственности. Наличие полного пакета документов открывает широкие возможности для управления активами, привлечения инвестиций и ведения безопасного бизнеса.
Единственный мнимый "плюс" отсутствия регистрации — временная экономия на налогах — оборачивается колоссальными рисками: от крупных штрафов до полной потери объекта. Это делает невозможными практически все легальные операции с недвижимостью.
Для оформления права собственности на уже построенное нежилое здание существует несколько легальных путей. Чтобы понять, какой способ подойдет именно в вашей ситуации, рекомендуется обратиться к профильным специалистам.
#недвижимость #коммерческая недвижимость #плюсы и минусы регистрации #регистрация #право собственности #как зарегистрировать здание
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Плюсы и минусы регистрации права собственности на здание.
