Возможно ли представить подобную ситуацию в других странах, например, в США? Скорее всего, нет. Однако в России рынок недвижимости часто демонстрирует уникальные, порой парадоксальные тенденции, которые удивляют даже опытных аналитиков. Наша страна известна своей способностью создавать особые правила игры, будь то на международной арене или на внутреннем рынке.
Но сегодня речь пойдет не об этом, а о конкретном феномене в сфере жилья.
Динамика цен в 2020-2021 годах оказалась поистине взрывной и привела к неожиданным последствиям.
В чем суть происходящего?
На днях в Новороссийске стартовали продажи квартир в новом жилом комплексе на этапе «котлована». Озвученные цены вызвали у потенциальных покупателей шок и недоумение. Оказалось, что стоимость квадратного метра в будущем доме уже сейчас превышает цены на квартиры в сданных и обжитых зданиях, иногда даже с выполненным ремонтом. Как говорится, ситуация из разряда «это нонсенс!» — покупать воздух дороже, чем реальное жилье.
Интересное: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Основные причины резкого скачка цен на ранних этапах строительства
• Спекулятивные ожидания и расчет на ажиотажный спрос
Одна из возможных, хотя и не самая приятная, версия — элементарная жадность застройщиков, подогретая ажиотажем последних лет. Видя, как рынок поглощает все предложения по растущим ценам, девелоперы могли решиться на максимально высокий стартовый ценник, рассчитывая на веру покупателей в дальнейший бесконечный рост. Однако важно понимать: темпы роста цен в будущем вряд ли повторят рекорды 2020-2021 годов, а за аналогичные деньги уже сегодня можно найти варианты с лучшими параметрами и локацией.
• Кардинальное изменение финансовой модели строительного бизнеса
Раньше классическая схема выглядела так: продажа на этапе котлована по низкой цене обеспечивала приток денег для стройки, а стоимость постепенно росла к моменту сдачи объекта. Сегодня многие крупные застройщики перешли на проектное финансирование через банки. Это позволяет им заранее, еще до начала продаж, точно просчитать все издержки и заложить в цену будущую прибыль. Таким образом, цена «на котловане» изначально устанавливается близкой к планируемой стоимости на момент ввода дома в эксплуатацию. Философия проста: если не продадим сейчас — продадим позже, все расходы учтены и окупятся. А если найдется покупатель, готовый заплатить «вселенскую» сумму уже сегодня — это будет досрочным погашением кредитов и сверхприбылью.
Самое удивительное в этой ситуации — то, что покупатели на такие предложения уже находятся. Мотивы этих людей остаются загадкой: возможно, это расчет на исключительность локации, вера в уникальность проекта или страх упустить последнюю возможность. Остается лишь наблюдать за развитием событий и делать собственные выводы об адекватности таких инвестиций.
Благодарю за прочтение!
Интересное еще здесь: Недвижимость.
