Приобретение загородного дома — это важный шаг, который требует тщательной подготовки. В отличие от покупки квартиры, сделка с частным домом связана с проверкой более обширного пакета документов, так как покупатель становится владельцем не только строения, но и земельного участка. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков и юридических проблем, необходимо до подписания договора купли-продажи внимательно изучить всю предоставленную продавцом документацию.
Обязательные документы для сделки
Выписка из ЕГРН
Это ключевой документ, подтверждающий право собственности продавца на дом и землю. В нем содержатся данные о владельце, наличии обременений (ипотека, арест), а также технические характеристики объекта. Без актуальной выписки ни одна государственная регистрирующая организация не примет документы на переоформление.
Важно заказать выписку дважды: перед сделкой для проверки «чистоты» объекта и после регистрации перехода прав в Росреестре для подтверждения своего нового статуса собственника. Обратите внимание, что потребуется четыре выписки: по две на дом и на участок (до и после сделки). Получить документ можно в бумажном виде через МФЦ или в электронной форме на сайте Росреестра.
Договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть раздельно указаны стоимость дома и стоимость земельного участка. Их сумма составляет общую цену сделки. Если собственников несколько (например, супруги или родители с несовершеннолетними детьми), договор в обязательном порядке требует нотариального удостоверения. Нотариус проверяет законность сделки и подлинность документов, что служит дополнительной гарантией для покупателя.
Страховой полис
Оформление страховки на дом становится обязательным, если покупка совершается с использованием ипотечного кредита. Полис защищает интересы банка и самого владельца на случай повреждения или уничтожения имущества. Страхование обычно оформляется на год с возможностью продления. В некоторых случаях банк может также потребовать полис страхования жизни заемщика.
Домовая книга
Хотя с 2017 года домовая книга официально отменена, многие продавцы продолжают ее хранить. В ней содержится история регистрации проживавших в доме лиц. Сегодня факт регистрации подтверждается штампом в паспорте, но наличие старой домовой книги может помочь уточнить историю объекта.
Дополнительные документы для всесторонней проверки
Помимо основных бумаг, для полного понимания того, что вы покупаете, рекомендуется изучить ряд дополнительных документов.
Выписки из ЕГРН на соседние участки
Позволяют заранее узнать, кто ваши будущие соседи, и проверить, нет ли у них прав на часть приобретаемого участка (например, через сервитут).
Квитанции об оплате коммунальных услуг и налогов
Запросите у продавца счета за ЖКУ (электричество, газ, вода) за последние несколько месяцев. Это поможет оценить реальные расходы на содержание дома и выявить возможные долги. Налоговое уведомление за последний год покажет размер земельного и имущественного налогов, а также официальные данные о площади строений, что поможет выявить незаконные пристройки.
Градостроительный и межевой планы
Градплан показывает расположение участка в структуре населенного пункта, подъездные пути и соседние объекты. Межевой план с актом согласования границ — это документ, точно определяющий границы вашего земельного участка и подтверждающий, что они согласованы с владельцами смежных территорий. Его отсутствие может привести к земельным спорам с соседями в будущем.
Акт выноса границ участка в натуру
Если межевой план — это теория, то акт выноса границ — это практика. Специалист выезжает на местность и с помощью специального оборудования физически отмечает межевые знаки (колышки) по координатам из плана. Это самый надежный способ убедиться, что забор стоит именно там, где должен, и соседи не захватили часть вашей земли.
Документация на инженерные коммуникации
Это одна из самых важных частей проверки для частного дома. Запросите у продавца все проектные и исполнительные схемы по подведенным коммуникациям: электричеству, водоснабжению (скважина или центральный водопровод), канализации (септик), газу. Также необходимы технические паспорта на установленное оборудование (котел, насосная станция) и акты ввода систем в эксплуатацию. Эти бумаги критически важны для будущего ремонта, обслуживания и подтверждения законности всех подключений.
Рекомендации будущему покупателю
Перед заключением сделки не ограничивайтесь только изучением документов. Лично познакомьтесь с соседями — это может дать ценную информацию о районе и истории дома. На основании счетов за ЖКУ и налоговых уведомлений заранее рассчитайте ежегодные расходы на содержание имущества. И помните: если какой-то важный документ отсутствует (например, на коммуникации), его восстановление может быть долгим и дорогим, поэтому лучше решить этот вопрос с продавцом до покупки.
Источник: Агентство недвижимости «БЕРИКЛЮЧ» в Уфе
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Какие документы нужно проверить при покупке частного дома.
