Два года, приличная сумму денег, нервы, не нужные телодвижения, вот во что вылилась затея перевести квартиру с жилого в не жилой фонд многоквартирной новостройки. Если бы я сейчас принял такое решение, то сразу бы от него отказался, а заплатил больше и купил уже готовое. Арифметика такова, простой помещения в течение 24 месяцев это убыток от 720 000 до 1 200 000 рублей, в зависимости от взимаемой арендной платы. А переплатить пришлось бы не более 500 000.
Если вы решились на такой шаг, то мой вам совет:
Во-первых: изучите ст. ст. 22 – 23 Жилищного кодекса РФ в которых определен порядок перевода жилфонда в статус нежилого. А именно, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:
v у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
v оно является частью жилого помещения;
v в нём кто-то постоянно проживает;
v оно обременено правами каких-либо лиц.
v Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Все эти требования мною были соблюдены изначально.
Во-вторых:обратитесь в орган местного управления (ОМУ) с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то вы должны приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он уведомит об этом собственников помещений, примыкающих к вашей квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ), если хоть один из них будет против - перевести уже не получится.
А это соответственно для вас дополнительная статья расходов, потому что каждый из соседей в меру своей порядочности может за свое письменное согласие попросить у вас любую сумму или услугу, начиная от установки кухонного гарнитура заканчивая наличными на личные нужды. Мне повезло, соседи первого этажа подписали, в замен на мою подпись, а второго попросили письменное заверение, что я не буду открывать заведений увеселительного или питейного характера. (Занимался всем этим юрист).
В-третьих:перепланировка! Обратите на неё особое внимание, будьте въедливы, цепляйтесь за каждую букву, отмеряйте каждый сантиметр, согласовывайте каждый выбранный материал, цвет краски, плитки, фасада. Это все ваши деньги. (Подготовкой и согласованием занимался юрист).
Перепланировка в себя включает:
v оборудование отдельного входа в помещение, то есть замуровать дверь, которая ведёт в подъезд и оборудовать входную группу с противоположной стороны. Казалось бы что тут такого, но во всем есть свои нюансы. Дверь можно не демонтировать, а просто заложить изнутри, при этом обратите внимание что бы кладка не выпирала, а то при отделке вы заплатите втридорога за штукатурку и шпаклевку.
v перепланировка помещения, если вы переносите перегородки, то сразу определитесь где и для чего у вас будет помещение, какого размера будет плитка в санузле, какое будет напольное покрытие и т.д., иначе потеряете время и деньги.
v ступеньки должны соответствовать установленным нормам, мне пришлось переделывать, так как изначально их установили, как будет красивее.
v перила, можно заплатить, втридорога указав в проекте хромированные, а можно обойтись обычными металлическими.
v отдельная статья расходов на подъемник для людей передвигающихся на колясках и пожилых людей. Поверьте всем глубоко все равно, что у вас всего пять ступенек и к вам такая категория граждан заглянет раз в пять лет, и вы готовы их будете занести на руках. Не выйдет, установить придется. Есть два варианта электрический или наклонный пандус.
Интересное: Самостоятельная покупка квартиры в Сочи! Личный опыт..
Я не знал про второй вариант, купил втридорога электрический. Мало его купить, пришлось заплатить за доставку и установку.v оборудование места под рекламную вывеску. Сейчас в моде алюкабонд. Но и он то же может быть кассетами, а может быть цельным, второй на порядок дороже.
v входная дверь, высота, ширина, сплошная или стеклянная. Доставка, установка и не забудьте регулировка.
В моем случаи пришлось 7 квадратных метров подарить архитектору города, потому что она не так давно вступила в эту должность и установила свое видение на фасад коммерческих помещений. Они должны быть открыты, пришлось разрушить балкон и сделать его входной площадкой. Дождь, снег, ветер ну и конечно мои кровные рубли за 7 квадратных метров полезной площади. Тяжело Марсианам понять земную челядь.
В-четвертых: В орган МСУ предоставьте: протокол Общего собрания собственников, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен.
Кворум собрания, будет зависеть от количества подъездов в доме: в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов, а в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников. Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос.
Это явилось самым большим камнем преткновения, потому что в доме 700 собственников, и большинство из них проживают в различных регионах страны и мира. Ушло достаточно много времени, на установление с ними связи, на то чтобы они или их представители прибыли на собрание, собрать кворум, который сейчас установлен законом не возможно.
И такое ощущение, что это сделано или специально или по тупости человеческой. Что бы собственники дома всем желающим дали согласие на перевод пришлось выполнить ряд их желаний, а именно озеленить территорию, провести полив, облагородить детскую площадку. Разве этот закон не латентное нагибание малого бизнеса? (Подготовкой и согласованием занимался юрист)
В-пятых:установите пожарную сигнализацию. Здесь все просто, ищите, кто имеет лицензию, и берет за свою работу меньше, я бы хотел сказал вменяемую сумму, но не могу, так как за монтаж блока сигнализации, 10 датчиков, таблички «выход» и сопутствующей документации вам придется отдать от 25000.
В-шестых: пригласите пожарный аудит. Все то же самое, что и в пункте выше. Явится дядя, который проверит наличие пожарной сигнализации, ее работоспособность, правильный шаг входной лестницы, светопропускаемость, ширину двери, и заберет свои от 25000.
Думаете это все, как бы не так. Заключите договор на вывоз мусора, установите урну, наклейте на двери желтые круги на лестницу светоотражающие полосы для слабовидящих, установите табличку и кнопку вызова для лиц с ограниченными возможностями, и только после этого приглашайте комиссию, которая все это проверит, и если вы выполнили требования согласно норм и законов, строго по утвержденному проекту ваши документы будут переданы в мфц.
Все эти два года меня мучает вопрос, почему я нахожусь в полной зависимости от соседа, а не от норм закона. Получается, я могу выполнить все требования, но соседу не нравится цвет моих глаз и плакали мои денюшки, помещение которое изначально приобреталось для коммерческой деятельности, которое могло приносить моей семье 50 000 рублей в месяц, если бы я сдал в аренду, а если бы открыл свой бизнес, то 100 и больше булет стоять не востребованным по прихоти одного из непосредственных соседей. Почему сосед с четвертого подъезда 17 этажа может из личных своих побуждений проголосовать против, а пострадаю я. Неужели стравливай и властвуй??!!!
СМЕТА
ЮРИСТ-200000
ВХОДНЫЕ ДВЕРИ -100000
ЛЕСТНИЦА-40000
НЕРЖАВЕЮЩИЕ ПЕРИЛА-35000
ПОДЪЕМНИК ЭЛЕКТРИЧЕСКИЙ ДЛЯ ЛИЦ С ОГРАНИЧЕННЫМИ ВОЗМОЖНОСТЯМИ-55000
ПОЖАРНАЯ СИГНАЛИЗАЦИЯ-25000
ПОЖАРНЫЙ АУДИТ-25000
ОЗЕЛЕНЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ-20000
ПРОЧЕЕ-10000
ИТОГО: 510 000 тысяч, ДВА ГОДА, МАССА ТЕЛОДВИЖЕНИЙ И НЕРВОВ + упущенная выгода за 24 месяца!
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Личный опыт перевода жилое в не жилое.