Вместе с опытными рантье разбираемся, можно ли без труда зарабатывать приятные деньги на хостеле (мини-отеле), домике за городом и коммерческих помещениях.
Ранее мы делились историями людей, которые вложились в квартиры, чтобы зарабатывать на арендном бизнесе, но постоянно сталкиваются с проблемами. Получается, квартиры сейчас сдавать сложно и максимально невыгодно. А что с другими типами недвижимости?
Например, если попробовать открыть хостел?
Вот что рассказал хозяин такого петербургского мини-отеля, который по факту является коммунальной квартирой, разделенной на 8 комнат-студий. Еще перед запуском пришлось помучаться:
«Это была классическая коммуналка площадью 100 м2 в доме 1907 года постройки, в которой не было ремонта лет 30. Квартира была в плохом состоянии. Я поменял там пол, снес межкомнатные перегородки, разделил помещение на студии по 10-11 м2. Всего было вывезено около 50 тонн строительного мусора. Ремонт без мебели стоил приблизительно 3 миллиона рублей (квадратный метр обошелся в 25-30 тысяч). Поскольку все комнаты однотипные, заказал дизайн-проект только одной студии за 15 000 рублей. Перепланировку согласовываю уже год, в процессе».
Из происшествий наш герой столкнулся с «ничем криминальным – секс, разбитые бутылки вина, ссоры». А еще с жалобами, которые поступали от соседей во время ремонта: «дом старый и работать нужно было аккуратно». Ну и стандартные проблемы с оплатой – например, они «возникли у одного «долгожителя», который сначала пытался давить на жалость, а потом скрылся, не заплатив». По словам владельца хостела, бывают и кражи. И, конечно, периодически приходится делать косметический ремонт: «где душ сломается, где краска отвалится».
А вот какие регулярные расходы ежемесячно уходят на такой мини-отель в сезон:
- Ипотека: 106 тысяч рублей
- Услуги УК (уборка, стирка, заселение): 76 тысяч рублей
- Налог (ИП): 30 тысяч рублей
- Комиссия сайтов-агрегаторов: 26 тысяч рублей
- Коммуналка, интернет: 26 тысяч рублей
- Расходники, мелкий ремонт: 24 тысяч рублей
Всего получается 288 тысяч рублей.
В принципе, подобный хостел – рабочая стратегия, если есть силы, время и желание сначала обустраивать объект недвижимости, а потом плотно заниматься арендным бизнесом – заниматься продвижением, выбивать оплату, разруливать проблемы с арендаторами, решать вопросы с соседями, регулярно обновлять ремонт. А, главное, работать где-то на грани закона, потому что в Петербурге, например, с конца 2019 года хостелы в многоквартирных жилых домах запрещены.
Хм, а что с домиком в приятном месте за городом?
Одна рантье из Сестрорецка сдает половину дома, в котором сама же и живет с семьей. Зарабатывает она на всем этом не больше 20 тысяч рублей в месяц. И рассказывает про хлопоты:
«С домиком всегда много хлопот: тщательная уборка после каждого заезда — 3—4 часа, стирка постельного белья и полотенец, глажка».
А что, если бы жила она в другом месте? Это или временные издержки, если ездить самой, или значительные расходы на услуги управляющей компании.
По этой причине, а также из-за необходимости заселять или выселять арендаторов посреди ночи, она и пришла к выводу:
«если вы планируете сдавать объект посуточно, он должен быть в шаговой доступности от места вашего проживания. Нужно понимать, что, кроме хлопот по уборке жилья, клиенты могут попросить заселиться в 08:00 или выехать в 04:00 утра. И сложно их не понять — у них самолет! А ключи необходимо вернуть хозяину».
В общем, и тут сложностей немало.
А еще из этих 20 тысяч рублей в месяц нужно вычесть расходы на завтраки, которые, возможно, привлекают часть аудитории. Наша героиня их не считает, потому что «готовит от души». Но сумма может набежать немаленькая, в любом арендном бизнесе стоит ее учитывать.
А вот что рассказал другой рантье с домом, который построил сам:
«Вообще дом та еще «дыра»: в него можно вбухивать бесконечно. Если кончилась работа в самом доме, то всегда есть двор, где можно посадить кустарники, цветы, выровнять газон, заменить забор, поставить беседку, еще баню, еще гараж и так до бесконечности».
И это без учета того, что могут «натворить арендаторы».
Тогда может быть, получится выгодно приобрести какой-нибудь офис и спокойно каждый месяц получать денежки на счет?
Купить неплохое помещение, может быть, не так и сложно, если позволяет бюджет. А вот сделать арендный бизнес выгодным и, тем более, выйти на пассивный доход, кажется, не так-то просто. Особенно если вы не готовы отстегивать приличную сумму управляющему.
1. Расходы на продвижение и назойливые, но абсолютно бесполезные риэлторы
Кажется, что интернет-площадки упростили процесс поиска арендаторов. Но проблема в том, что нормальное продвижение стоит дорого (неудивительно, ведь для онлайн-сервисов это способ зарабатывать деньги), а без него тебя просто никто не увидит. Да, вкладывать в продвижение приходится всем. Надеяться на риэлторов, к сожалению, нельзя. Вот что рассказал рантье с цокольным помещением в жилом комплексе в центре (!) Тулы:
«Размещался на «Авито», использовал платное продвижение. Периодически звонили риелторы и предлагали свои услуги, но звучало это неубедительно. Я для них придумал простую схему: приводите арендатора — и 50% от первого месяца аренды ваши. Но так ни разу не случилось».
2. Небережливые (мягко говоря) арендаторы
А однажды человек столкнулся с тем, что в его помещении в центре города устроили ферму. Какую еще ферму, спросите вы. Всего лишь луковую… Со всеми вытекающими в виде запаха, который с цокольного этажа разносился на весь жилой комплекс, риском разбирательств с полицией и тратами на избавление от этих «чудесных» последствий. Вот его история:
«Построили стеллажи, поставили лампы и начали выращивать лук на зелень. Тогда я совершил ошибку — по неопытности согласился их заселить. Был просто рад, что появились клиенты, не думал о последствиях совершенно. Сам был зеленый. Но все пошло «по звезде», и в итоге урожай пропал.
Духан стоял жуткий!Обратите внимание: 5 причин стать оценщиком.
Были жалобы соседей сверху — жителей дома. Я им очень сочувствовал и постарался решить проблему максимально быстро: выгнал фермеров. Сделать это было несложно, так как лук сгнил и денег на арендные платежи у них не было, даже долг образовался. Они и сами были рады уехать.
Сначала я купил самой ядреной химии — с хлоркой — и просто залил все полы, дал этому делу постоять. В помещении есть вентиляция, на этот раз соседи не пострадали. Потом пришлось многократно вымывать, но это дало эффект. Также установил автоматические ароматизаторы — на всякий случай.
До полиции дело не дошло, потому что я сразу принял меры и максимально быстро устранил последствия. Но мне было очень стыдно, что из-за моей недальновидности люди испытывали неудобства. К заезду новых клиентов все следы фермы были уничтожены, вопросов ни у кого не возникало. Но я не скрывал, что раньше здесь выращивали лук в промышленных масштабах. Эта история всех удивляла».
А еще собственнику, конечно, пришлось делать ремонт.
3. Необходимость «отсеивать» арендаторов, как следствие, простои
Оказывается, и в сегменте коммерческой недвижимости под сдачу найти адекватных арендаторов не так просто. История с луковой фермой научила рантье еще при первом телефонном звонке интересоваться родом деятельности. Теперь он даже в договоре фиксирует, чем занимается компания. Многим приходится отказывать: как-то, например, в офис хотели заехать сектанты и организовать что-то вроде прихода или церкви. При этом есть ограничение из-за того, что с частными лицами работать зачастую не выгодно. По опыту рантье, который давно занимается арендным бизнесом, часто они не имеют капитала, и «открываются «на последние» в надежде, что идея выстрелит. Я уважаю стремление людей зарабатывать, ничего не имею против частных мастеров (маникюр и прочие услуги красоты), но для себя решил: лучше официальные отношения с организацией, деньги на счет, налоги, чем постоянные качели: «Ой, у нас сейчас проблемы, давайте мы оплатим через пару дней…». А потом такие частники могут и исчезнуть в одночасье.
Поэтому ждать подходящего клиента иногда приходится несколько месяцев. Вот чем еще поделился рантье с коммерческим помещением в центре Тулы:
«Я внимательно изучаю потенциального арендатора. Если он не может осилить обеспечительный платеж — это сигнал, что денег впритык и будут постоянные проблемы с оплатой. Мне такие постояльцы не нужны. Я уже не так остро нуждаюсь в деньгах от аренды и готов ждать».
Конечно, это лучше, чем заселить неплатежеспособных арендаторов, но не уверены, что такие простои очень уж выгодны в длительной перспективе.
4. Фактор сезонности
А кроме того, в сегменте коммерческой недвижимости достаточно остро стоит фактор сезонности. Если арендатор съедет в конце декабря – начале января, пиши пропало. Рантье с помещением в центре города столкнулся и с этим:
«Всего за это время было четыре арендатора: два снимали долго, два довольно быстро съехали. Бывали и простои по несколько месяцев. Например, когда помещение освобождалось под Новый год. В это время мало кто ищет себе площади под офис, движ начинается к февралю».
Неужели нет способа нормально зарабатывать на арендном бизнесе, не делая это своей основной работой?
На самом деле, есть. Сейчас это позволяют делать апарт-отели, которые сразу создавались как инвестиционный инструмент для частных инвесторов. Самую высокую доходность в текущий момент показывают апарт-отели в Петербурге – это 7-12% годовых (даже в кризисный пандемический период). Во-первых, этот город притягивает множество сегментов путешественников – как деловых туристов, так и любителей культурного досуга. Во-вторых, здесь есть профессиональные управляющие компании, которые умеют работать с сегментом апарт-отелей так, чтобы извлекать наибольший доход. Они и берут на себя абсолютно все хлопоты за небольшую комиссию, которая делится на всех арендаторов.
Одна из таких УК – VALO Service, которая управляет одним из крупнейших комплексов апарт-отелей в Петербурге. Речь о «городе апарт-отелей» VALO.
Городе – потому что к 2022 году комплекс будет состоять из шести разных гостиничных концепций, которые будут круглогодично обеспечивать владельцев апартаментов доходом. Важное преимущество вложение в VALO – в «принципе котла», согласно которому вся прибыль от всех апарт-отелей делится на арендаторов, пропорционально их вложениям и с учетом выбранной доходной программы. Поэтому недополучить деньги из-за простоя конкретно вашего юнита не получится.
А что с доходностью в VALO? С прогнозируемой прибылью (со второго года работы отеля) можно ознакомиться ниже. Порог входа составляет 4,6 млн рублей, а доходность составляет от 33 до 72+ тысяч рублей. И это без учета капитализации объекта – то есть, роста стоимости квадратных метров, который еще ни разу не останавливался.
Хотите узнать об апарт-комплексе VALO больше? Подробная информация на сайте: https://valoapart.ru/
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Выгодно ли стать рантье, вложившись в хостел, домик в приятном месте или офис?.