В рамках цикла заметок о возможном снижении цен на недвижимость рассматривается ключевой спор: одни утверждают, что цены на жилье упадут, другие считают это невозможным. В этой статье мы подробно разберем аргументы второй стороны, которая уверена в стабильности рынка.
Суть спора и методология анализа
Автор последовательно исследует доводы обеих сторон, приводя факты, которые либо подтверждают, либо опровергают их. В фокусе текущего материала — позиция тех, кто отрицает вероятность снижения цен. Ранее был рассмотрен тезис о том, что цены исторически только росли. Теперь настала очередь другого распространенного утверждения.
Ключевой тезис оппонентов: «Цены не могут быть снижены, потому что спрос превышает предложение».
Проблема терминологии: что такое «спрос» на практике?
Фраза «спрос превышает предложение», часто звучащая в СМИ, требует четкого определения. Если под спросом понимать уже совершенные покупки (например, 100 млн м² жилья), то это конкретный показатель. Однако в контексте рыночного дисбаланса обычно имеют в виду потенциальные намерения покупателей: допустим, на рынке есть 100 млн м² непроданного жилья, а люди хотят купить 120 млн м².
Предложение измерить легко — это объем непроданных квадратных метров, данные по которым публикуются в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). А вот потенциальный спрос — величина эфемерная. Это могут быть и неоформленные договоры, и твердые намерения с деньгами в кармане, и просто мечты о будущей покупке. Такой спрос невозможно точно оцифровать и сравнить с объективными данными по предложению.
Как на самом деле оценить баланс спроса и предложения?
Вместо сравнения несопоставимых величин автор предлагает анализировать динамику. Ресурс ЕИСЖС ежемесячно публикует данные о доле проданной площади в общем объеме строящегося жилья. Эти данные интерактивны и обновляются: при сдаче дома информация по нему удаляется, при начале новой стройки — добавляется.
Обратите внимание: Вот почему нельзя ставить метки геопозиции на фото. После этого случая мы все-таки дом застраховали....
Логика анализа проста:
- Если доля проданных квартир растет, а непроданных — падает, значит, покупают быстрее, чем появляются новые объекты. Это и есть ситуация, когда спрос опережает предложение.
- Если доля проданных квартир снижается, а непроданных — растет, значит, новое жилье выходит на рынок быстрее, чем раскупается. Предложение начинает превышать спрос, происходит «затоваривание».
Динамика московского рынка: от ажиотажа к равновесию
Автор детально рассматривает данные по Москве с августа 2020 по июнь 2021 года, приводя ежемесячные скриншоты инфографики ЕИСЖС.
Август 2020 года.
Сентябрь 2020 года
Октябрь 2020 года
Ноябрь 2020 года
Декабрь 2020 года
Январь 2021 года
Февраль 2021 года
Март 2021 года
Апрель 2021 года
Май 2021 года
Июнь 2021 года
Ключевые наблюдения:
Инфографика четко показывает период ажиотажного спроса, начавшийся летом 2020 года. Спрос тогда действительно значительно опережал новые объемы строительства. Доля проданного жилья неуклонно росла: с 44% в августе до 51% в январе 2021 года. Непроданные площади «вымывались» с рынка. Пик пришелся на январь 2021 года, и до этого момента утверждение о превышении спроса над предложением было справедливым.
Однако с февраля 2021 года ситуация кардинально изменилась. Наступила стагнация: доля проданных площадей стабилизировалась на уровне 49-51% и перестала расти. Это означает, что объемы нового строительства и продаж сравнялись. Баланс сил на рынке изменился.
Итоговый вывод
Тезис «спрос превышает предложение» перестал корректно описывать ситуацию на рынке новостроек Москвы к лету 2021 года. Он был актуален для периода с лета 2020 по январь 2021 года. К середине 2021 года рынок пришел в состояние примерного равновесия: количество вводимого застройщиками жилья стало соответствовать объему покупок. Это важный фактор, который необходимо учитывать при прогнозах о дальнейшей динамике цен.
👉Все застройщики и ЖК блога
😎 Видео-приколы
Другие заметки на эту тему:* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , или в мессенджер .
💲Мои услуги и расценки
Я,
в Вконтакте
в Телеграм
в Фэйсбук
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Цены не могут упасть, так как спрос превышает предложение. Спор: «Цены на жилье упадут» vs «Не говорите чушь, этого не будет". .
