«Хочу продать свою старую квартиру и переехать в новостройку» — такой запрос мы в нашей сети слышим от клиентов с завидной регулярностью. Однако реальность не всегда оправдывает ожидания, и зачастую после спонтанной покупки приходится экстренно продавать недвижимость, терпя финансовые потери. Старший эксперт офиса Vysotsky Estate в Тушино Вячеслав Колядин предлагает разобраться: с чего начать выбор квартир и на что обратить особое внимание.
Изучаем локацию
Не на карте, а непосредственно выехав на место. И не один раз!
Сначала выбираем день и едем просто гулять по району: изучаем магазины, банки, отделения почты, МФЦ, торговые центры, кинотеатры, детские досуговые центры, школы, детские сады, кафе. Параллельно очень рекомендую пообщаться с местными жителями, родителями школьников и дошкольников, консьержами, чтобы узнать побольше информации.
Не стоит бояться задавать вопросы. Местные всегда готовы дать более подробную и правдоподобную информацию, нежели отдел продаж застройщика или агент, продающий квартиру.
Узнайте, что было раньше на месте стройки, какие промышленные предприятия расположены вблизи, планируется ли строительство дорожных развязок, которые влияют или могут повлиять на экологическую и транспортную ситуацию в локации.
Выясняем итоговое количество квартир и количество мест в школах и детских садах. Даже если застройщик обещает построить во дворе школу в каком-то году, это ещё не значит, что в этом же году она будет укомплектована преподавателями и примет учеников. Да и нет никаких гарантий, что эта школа или её преподаватели вас устроят. Есть вероятность, что вашему ребёнку придётся учиться в другой школе. Поэтому наводим справки и о других учебных и дошкольных учреждениях. И ещё раз повторюсь:
добываем информацию не из отзывов и сомнительных чатов, а выезжая на место и общаясь с живыми людьми.
Понять, насколько удобно, быстро и комфортно вам будет добираться от нового места жительства до работы, вы сможете только испытав это на себе. Попробуйте арендовать квартиру где-нибудь рядом и несколько дней поездить на работу отсюда.
Хорошо, если у вас и членов вашей семьи нет привязки к рабочему графику. Тогда вы сможете сами решать, когда вам выезжать. А если у вас чёткий график?
Очень часто, например, жители Красногорска или Люберец, передвигающиеся на автомобиле, вынуждены выезжать и приезжать на работу на 1,5-2 часа раньше, чтобы добраться без пробок.
Теперь представьте, что в таком режиме вам придётся жить не день, два или неделю, а ближайшие несколько лет.
Не стоит забывать и о тех людях, которым, возможно, придётся ездить к вам: бабушки, репетиторы, няни и т.п. Даже если вы передвигаетесь на своей машине, общественный транспорт тоже необходимо изучить.
Анализируем цены
Помните, что измениться может что угодно (состав семьи, финансовое положение, ваши планы), и тогда квартиру придётся продавать. А продавать её придётся уже на вторичном рынке, даже если вы в ней не прожили и дня. Поэтому изучаем цены на вторичное жильё, в том числе и по переуступке в строящемся ЖК.
Не стоит ориентироваться на цены от застройщика — они устанавливаются пропорционально росту аппетита застройщика. Девелоперы склонны раздувать ценовой пузырь. Вы ведь прекрасно знаете, что будет, если надувать воздушный шар и вовремя не остановиться. Учитывайте тот факт, что чем плотнее застройка, тем больше у вас будет конкурентов и тем сложнее будет продать эту квартиру. Да и при продаже вам сложно будет конкурировать с отделом продаж застройщика — их рекламный бюджет куда больше вашего.
Подробнее о том, как анализировать цены, можно узнать здесь.
Оцениваем масштабы стройки
Если проект строится в чистом поле, то прикидываем возможные масштабы.
Собираясь переплатить за вид на лес или парк, задумайтесь: не получится ли так, что через 5 лет на месте этого леса или парка будет построен новый дом?
Обратите внимание: Все что важно знать про Valrus.
Даже если в планах вашего застройщика этого нет, никто не даст гарантий, что потом рядом не возникнут проекты других застройщиков. Яркий тому пример — жилые комплексы, расположенные в Путилково или у стадиона «Спартак».Проверяем надёжность застройщика
Рекламным слоганам и обещаниям застройщика верить не стоит!
Собираемся и едем на объекты, которые уже сданы этим застройщиком, и общаемся с жителями комплексов:
- Были ли задержки в сдаче?
- Были ли недоделки?
- Все ли обещания застройщика выполнены?
- Как выполняет свои обязанности управляющая компания?
Сравниваем то, что есть, с рекламными буклетами застройщика. Отзывам в интернете верить нельзя — они по большей части заказные. Причём как положительные, так и отрицательные.
Необходимо изучить историю компании-застройщика и подрядчика, разрешение на земельный участок, разрешение на строительство, проектную документацию, сколько очередей строительства планируется и на сколько лет растянется стройка.
В течение всего срока строительства, а то и ещё дольше, вас будут сопровождать ямы и грязь на территории, в подъезде и квартире, куски арматуры и другой строительный мусор, обшарпанные лифты, засоры мусоропровода и канализации и обязательно ШУМ.
Представьте ситуацию. Вы приходите домой с ночной смены, ложитесь спать, а сосед сверху включает дрель. Закон о тишине он не нарушает, так как делает ремонт в разрешённые часы. Но вам то от этого не легче.
Имейте ввиду, что даже самый крупный и популярный застройщик — это не гарантия того, что проект будет сдан в срок и без проблем.
Несколько лет назад ко мне обратилась клиентка. Пусть будет Наталья. Совершенно типовая ситуация — разъезд с мамой. Их квартира расположена на первом этаже. Маме подобрали небольшую однушку, а сама Наталья жаловалась, что устала жить на первом этаже хрущёвки. Она хотела жить в просторной квартире с большой кухней и на высоком этаже. Учитывая небольшой бюджет, она остановила свой выбор на новостройке в Путилково: просторная квартира с панорамным видом на лес, высокий этаж. Плотность застройки тогда была не очень высокая, но уже было ясно, что стройка там будет не год и даже не пять. Тогда мне очень долго приходилось отговаривать её от этой покупки, приводя огромное количество аргументов. Но всё безрезультатно. Не прошло и полгода, как она позвонила мне со словами:
«Вытаскивай меня из этой дыры».
Выяснилось, что проект был изменён, и через пару месяцев началось строительство дома напротив, и чуть позже уже не было этого панорамного вида. Школьные классы переполнены, и многие дети даже не разговаривали на русском языке. Просчитать время в пути до работы практически невозможно: сегодня ты едешь 25 минут до метро, а завтра — 1,5 часа. В выходной день абсолютно некуда сходить.
Выводы
Хочется ещё раз отметить, что при выборе между покупкой новостройки или квартиры в более старом жилом фонденеобходимо сесть и трезво оценить свои возможности и ситуацию в целом. И у новостроек, и у старого фонда есть свои плюсы и минусы. Например, покупая квартиру в старом фонде, вы будете знать заранее, кто ваши соседи, а в новостройке на момент покупки их может и не быть, а через пару лет соседнюю квартиру сдадут в аренду.
Чем вы готовы пожертвовать ради жизни в новом доме, а с чем не сможете смириться никогда?
Как долго вы готовы ждать постройки школы рядом с домом?
Список «за» и «против» будет пополняться регулярно и, чтобы учесть все нюансы, не забывайте фиксировать их письменно.
Удачного вам выбора!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите в комментариях.
Хотите получить консультацию Вячеслава Колядина по поводу покупки квартиры в новостройке?
Звоните : +7 (926) 373-00-10
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: Что мне нужно знать?.