Неизбежная коррекция на рынке жилья
Вопреки оптимистичным заявлениям девелоперов и связанных с ними экспертов, рынок новостроек ожидает период снижения цен. Это станет следствием двух ключевых факторов: серьёзного ухудшения покупательской способности и одновременного роста предложения новых квартир. Давайте разберёмся в ситуации подробно.
Анализ спроса: покупатель становится беднее
Цены на новостройки за последний год резко выросли. По данным аналитиков, средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась на 25%. Это привело к целой цепочке негативных последствий для спроса.
Во-первых, жилье стало менее доступным. Если в начале 2020 года на среднюю зарплату можно было купить 0.76 кв. м, то годом позже — только 0.67 кв. м. Реальные доходы населения не поспевают за ростом цен.
Во-вторых, всё больше людей не могут накопить на первоначальный взнос. Доля ипотечных сделок с минимальным взносом в 20% выросла с 33% до 45%. Растёт и количество рискованных схем, когда первый взнос берётся в кредит. Доля таких «кредитов на кредит» увеличилась с 2% до 7%.
В-третьих, уже видны проблемы с обслуживанием долгов. Прогнозируется, что объём просроченной ипотеки в 2022 году может вырасти втрое. Заёмщики вынуждены увеличивать срок кредита (в среднем на 2.2 года) для снижения ежемесячной нагрузки, что также говорит об ухудшении их финансового положения.
Косвенным подтверждением обеднения покупателя служит и изменение структуры спроса: средняя площадь покупаемых квартир сократилась, а доля студий выросла почти вдвое. Люди вынуждены довольствоваться меньшим метражом.
Изменение правил льготной ипотеки: новый удар по спросу
С 1 июля программа льготной ипотеки была продлена, но на менее выгодных условиях: ставка повысилась до 7%, а максимальная сумма кредита снизилась до 3 млн рублей для всех регионов. Поскольку разница со ставкой по обычной ипотеке (которая, вероятно, продолжит расти) составляет 2-2.5%, льготный кредит даёт выгоду в ежемесячном платеже около 22%. Именно поэтому им пользуются более 90% покупателей.
Ключевая проблема в том, что кредиты свыше 3 млн рублей составляют более половины всех ипотечных сделок в денежном выражении. Таким образом, продлённая программа затронет менее половины рынка. Для остальных сделок ставка вырастет существенно, что неизбежно сократит их количество. Эксперты ещё до этого решения прогнозировали, что в случае отмены льготной ипотеки продажи в новостройках упадут на 50-70%. Теперь падение будет менее масштабным, но всё же значительным.
Дополнительным фактором является переток части покупателей на вторичный рынок, где цены в некоторых районах уже стали ниже, чем в новостройках, а жилье не требует многолетнего ожидания.
Сторона предложения: объёмы строительства растут
Пока спрос сокращается, предложение, напротив, наращивает обороты. Количество новых проектов, получивших положительное заключение экспертизы, стабильно увеличивается уже несколько месяцев. Запуск новых проектов МКД в апреле 2021 года в два раза превысил показатель годичной давности. Если темпы сохранятся, годовой объём запусков может составить 47 млн кв. м, что на 8 млн кв. м больше, чем в 2020 году. Этот рост предложения будет ощущаться на рынке в ближайшие годы, учитывая цикл строительства.
Классический рыночный сценарий: снижение цен
Сложилась классическая рыночная ситуация: спрос падает, а предложение растёт. Естественным разрешением такого дисбаланса является снижение цен. Эксперты АКРА прогнозируют падение стоимости жилья на 5-7% уже в четвертом квартале 2021 года. Если застройщики не захотят афишировать проблемы с продажами официальным снижением цен, можно ожидать появления разнообразных скрытых скидочных программ и акций. Потенциальным покупателям стоит иметь это в виду и внимательно следить за рынком в ближайшие месяцы.
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
👉Все застройщики и ЖК блога
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , или в мессенджер .
💲Мои услуги и расценки
Я,
в Вконтакте
в Телеграм
в Фэйсбук
Больше интересных статей здесь: Недвижимость.
Источник статьи: (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки).
