Один из ключевых вопросов для инвестора, рассматривающего покупку недвижимости в Дубае, — что выбрать: готовое жилье на вторичном рынке или объект на стадии строительства (off-plan)? Несмотря на то что строящаяся недвижимость в среднем на 20% дешевле, не все покупатели готовы к таким инвестициям. Например, в 2019 году доля сделок с off-plan в общем объеме составила менее 40%. В этой статье мы подробно разберем, что такое недвижимость off-plan, сравним ее преимущества с готовым жильем, оценим возможные риски и определим, в какие проекты выгоднее вкладывать средства.
Что такое недвижимость off-plan?
Off-plan — это объекты недвижимости, которые еще находятся в процессе строительства, но уже выставлены на продажу застройщиком. По сути, это покупка «на бумаге» или на ранней стадии реализации проекта. Ключевая особенность таких сделок — гибкие планы оплаты (payment plan), которые предлагает девелопер. Стоимость объекта разбивается на несколько этапов, и инвестор выплачивает ее в течение длительного срока — от 1 до 7 лет. Первоначальный взнос обычно составляет от 5% до 40% от общей цены, что делает вход на рынок более доступным.
Изображение: пример проекта off-plan в Дубае.
Все сделки оформляются официальным договором купли-продажи (SPA — Sales and Purchase Agreement). После бронирования объекта и внесения первоначального взноса инвестор и застройщик подписывают SPA, где фиксируется график дальнейших платежей. Этот график зависит от этапов строительства: чем ближе к завершению проекта, тем выше стоимость объекта. Также существует возможность перекупить off-plan у другого инвестора, но цена в таком случае редко бывает ниже, чем у застройщика.
Ключевые преимущества off-plan перед вторичным рынком
Покупка готового жилья оправдана только в одном случае — если вам нужно заселиться в ближайшее время. Во всех остальных ситуациях инвестиции в строящуюся недвижимость обладают рядом существенных преимуществ:
- Более низкая цена. В 2020 году средняя стоимость квадратного фута в строящемся объекте составляла 719 дирхамов (около 197 долларов), в то время как на вторичном рынке — 1,3 тыс. дирхамов (около 355 долларов). Цена растет по мере продвижения строительства, поэтому самые выгодные условия — на ранних стадиях.
- Возможность перепродажи до завершения строительства. Поскольку стоимость объекта увеличивается с каждым новым этапом, инвестор может продать свою долю до сдачи проекта и получить прибыль.
- Широкий выбор. На старте продаж доступны все планировки и локации в проекте. Это особенно важно для лимитированных коллекций, где количество лотов ограничено.
- Гибкая схема оплаты. Многие застройщики предлагают минимальный первоначальный взнос (от 5%) и длительную рассрочку. Дополнительные бонусы могут включать оплату части регистрационного сбора DLD.
На фото: район Дубай Марина — один из самых популярных среди инвесторов.
Благодаря доступной цене off-plan позволяет инвестировать в элитное жилье в престижных районах, таких как Palm Jumeirah, JVC, Downtown Dubai. Среди перспективных проектов можно выделить:
- Апартаменты Seven Residences на Palm Jumeirah;
- Жилой комплекс Pantheon Elysee в JVC;
- Башни Downtown Views II в Downtown Dubai;
- Таунхаусы Golf Place в Dubai Hills Estate;
- Объекты District One в Mohammed Bin Rashid City.
Потенциальные риски и как их минимизировать
Главное опасение инвесторов — заморозка строительства. Однако в Дубае этот риск сведен к минимуму благодаря жесткому государственному регулированию. Все проекты регистрируются в Земельном департаменте (DLD), а средства покупателей хранятся на защищенных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к деньгам только после достижения определенных этапов строительства, что гарантирует целевое использование средств. Даже в случае форс-мажора государство обязуется найти нового девелопера или вернуть инвесторам их деньги.
Планы оплаты также служат защитой для покупателя: основные суммы выплачиваются уже после сдачи объекта. Объективные риски сводятся к двум моментам: задержке сроков строительства и колебаниям рынка. Чтобы избежать задержек, достаточно выбирать проверенных застройщиков с хорошей репутацией. Вся информация о них доступна в приложении DUBAI REST от DLD. В случае задержек инвестор может рассчитывать на компенсацию.
На фото: проект от Emaar Properties — одного из ведущих застройщиков Дубая.
Колебания рынка непредсказуемы, но даже если стоимость объекта временно снизится, инвестор может компенсировать это за счет арендного дохода после сдачи проекта или дождаться восстановления цен для выгодной продажи.
Гарантии завершения проектов off-plan
Регулятор рынка недвижимости Дубая (RERA) установил строгие требования к застройщикам. Для получения разрешения на продажу off-plan девелопер должен:
- Владеть 100% земельного участка под строительство.
- Обеспечить эксплуатационную гарантию в размере 10% от стоимости проекта (средства хранятся на эскроу-счете в течение года после сдачи объекта).
Кроме того, до начала продаж застройщик обязан выполнить одно из условий:
- Завершить не менее 20% строительных работ;
- Внести банковскую гарантию (для частных девелоперов — 50% от стоимости проекта);
- Разместить указанную сумму на эскроу-счете.
Изображение: современная архитектура Дубая.
Ведущие застройщики, такие как Emaar Properties, Dubai Properties, DAMAC, всегда соблюдают эти требования, что обеспечивает дополнительную безопасность инвестиций.
Дополнительные расходы при покупке off-plan
В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, но при покупке необходимо оплатить:
- Регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости объекта (часто эту сумму полностью или частично покрывает застройщик).
- Оформление сертификата Oqood Registration — около 3 тыс. дирхамов (подтверждает право собственности на строящийся объект).
Продажа объекта до завершения строительства
Большинство застройщиков разрешают перепродажу off-plan только после выплаты определенного процента от стоимости (например, 40% в проектах Emaar). Процесс аналогичен сделке с готовой недвижимостью: стороны подписывают договор, получают свидетельство об отсутствии возражений (NOC) от девелопера и регистрируют нового владельца, который берет на себя дальнейшие платежи по графику.
Изображение: вид на современный жилой комплекс.
Перспективные проекты off-plan в Дубае
- District One в Mohammed Bin Rashid City: закрытое комьюнити с виллами, особняками и апартаментами от Meydan Group и Sobha. Включает всю необходимую инфраструктуру: парки, бизнес-центры, школы. Три виллы из этого проекта вошли в топ-10 самых дорогих в Дубае в 2020 году.
- Executive Residences от Emaar Properties: уникальный проект в Dubai Hills Estate, сочетающий жилую и коммерческую недвижимость. Покупатели апартаментов получают трехлетнюю бизнес-лицензию в свободной экономической зоне DMCC с нулевым подоходным налогом, правом репатриации капитала и семейной визой. На территории проекта будет создана полноценная инфраструктура для жизни и работы.
Заключение
Инвестиции в недвижимость off-plan в Дубае — это выгодная и перспективная стратегия по нескольким причинам:
- Объекты расположены в freehold-зонах, что гарантирует полное право собственности.
- Цена на ранних стадиях строительства значительно ниже, а выбор — максимально широкий.
- Гибкие планы оплаты делают инвестиции доступными.
- Жесткое государственное регулирование и требования к застройщикам минимизируют риски.
При выборе проекта важно ориентироваться на репутацию девелопера и перспективы локации. В таком случае покупка off-plan становится не только способом приобрести жилье, но и эффективным инструментом для долгосрочных инвестиций.
