Сделки с недвижимостью всегда требуют тщательной подготовки и проверки документов. Традиционный пакет документов, который запрашивали до вынесения важного Определения Верховного Суда РФ от 27 августа 2020 года (дело №А40-157934/2015), включал в себя:
- Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с техническими характеристиками объекта.
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие основание возникновения права у продавца (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи).
- Правоподтверждающие документы — это свидетельство о государственной регистрации права или, что актуальнее сейчас, актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Для земельных участков: дополнительно проверяли сведения об отсутствии резервирования или изъятия для государственных нужд, а также градостроительную документацию (план, проект межевания).
- Для жилых помещений: часто запрашивали выписку из домовой книги (или справку по форме №9) для уточнения состава зарегистрированных лиц.
- Для новостроек: ключевыми являются разрешение на строительство и, главное, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- А также другие документы, зависящие от специфики конкретного объекта и сделки.
Прецедентное дело: почему обычной проверки стало недостаточно?
Суть рассмотренного Верховным Судом дела сводилась к сложной цепочке сделок с нежилым зданием, которое было выведено из имущества компании-банкрота. Новые собственники, к которым в итоге перешло имущество, заявили о своей добросовестности, что обычно защищает покупателя от истребования имущества. Однако суд занял иную позицию.
Интересное: Выбираем надежное агентство недвижимости.
Верховный Суд указал, что приобретатели не могут считаться добросовестными, если проигнорировали общедоступную информацию о проблемах с объектом. Суд выделил два ключевых обстоятельства:
- Отметка в ЕГРН о судебном споре. На момент сделки в реестре уже существовала отметка о наличии судебного спора относительно права собственности на это здание. Эта информация содержится в полной (расширенной) выписке из ЕГРН. Предоставленная покупателями краткая выписка таких сведений не содержит и не может служить доказательством «чистоты» объекта.
- Открытая информация в судебных базах. Данные об оспаривании предыдущих сделок и о наложении ареста на здание в качестве обеспечительной меры были в свободном доступе на портале «Электронное правосудие». Найти их по адресу или кадастровому номеру не составило бы труда.
Новый алгоритм проверки: что добавить к стандартному списку?
Таким образом, после вынесения этого Определения, для минимизации рисков признания сделки недействительной, стандартный список проверок необходимо дополнить двумя принципиально важными пунктами:
- Запросить и внимательно изучить не краткую, а полную (расширенную) выписку из ЕГРН, где содержится информация об ограничениях, обременениях, а также о наличии заявленных в судебном порядке правопритязаний (отметка о судебном споре).
- Самостоятельно или с помощью юриста провести проверку по открытым базам арбитражных судов (например, на портале «Электронное правосудие» или КАД Арбитр). Поиск следует вести по адресу объекта, кадастровому номеру и ФИО/названию продавца на предмет ongoing или завершенных судебных дел, где объект выступает предметом спора.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Что проверять при покупке недвижимости с учетом новой позиции Верховного Суда РФ?.
