Покупая земельный участок, каждый инвестор или будущий собственник задается ключевым вопросом: «Смогу ли я реализовать на этой земле свои планы?» Ответ на него напрямую зависит от установленного вида разрешенного использования (ВРИ), который определяет, что именно можно строить и как использовать территорию. Однако разобраться в юридических тонкостях ВРИ бывает непросто.
Три категории видов разрешенного использования
Законодательство выделяет три основных типа ВРИ для земельных участков и объектов капитального строительства, каждый из которых имеет свои особенности:
- Основные виды использования. Это главные, приоритетные направления эксплуатации земли, например, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
- Условно разрешенные виды. Такие виды деятельности требуют получения специального разрешения от местных властей, так как могут затрагивать интересы соседей или окружающую среду (например, открытие магазина в жилой зоне).
- Вспомогательные виды. Эти виды допустимы только как дополнительные к основным или условно разрешенным. Они не могут быть самостоятельными и предназначены для обслуживания основных объектов (например, гараж, баня, детская площадка на участке ИЖС).
Самостоятельный выбор: основные и вспомогательные ВРИ
Правообладатели участков (собственники, арендаторы) вправе самостоятельно, без дополнительных согласований, выбирать основной и вспомогательный ВРИ из перечня, установленного для данной территориальной зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Но здесь есть важные нюансы:
1. Обязанность внесения сведений в ЕГРН и спорные моменты. Согласно сложившейся ранее практике, собственник был обязан вносить информацию о выбранном ВРИ в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Неисполнение этой обязанности могло повлечь административную ответственность за нецелевое использование земли. Однако в октябре 2020 года Конституционный Суд РФ указал на неопределенность законодательства в части обязательности внесения в реестр сведений именно о вспомогательном ВРИ. Поскольку новая устойчивая судебная практика еще не сформировалась, к этому вопросу стоит подходить с особой внимательностью и консультироваться с юристами.
2. Ограничения для вспомогательных видов. Критически важно понимать, что нельзя застраивать участок исключительно объектами вспомогательного назначения. Например, на участке, предназначенном для ИЖС, нельзя построить только гараж, не возведя при этом жилой дом. Вспомогательные объекты должны сопровождать основные.
3. Градостроительные ограничения. Изменить ВРИ участка невозможно, если для желаемого вида правилами землепользования и застройки установлены предельные параметры (минимальная площадь, отступы от границ), которым ваш участок не соответствует. Например, если для фермерского хозяйства установлен минимальный размер участка в 1 га, а ваш надел составляет всего 0.5 га, получить такой ВРИ не удастся.
Условно разрешенные виды: порядок получения разрешения
В отличие от основных, условно разрешенный вид использования нельзя выбрать по своему желанию. Для его установления необходимо пройти официальную процедуру получения разрешения, регламентированную статьей 39 Градостроительного кодекса РФ.
Интересное: Квартиры в столице: что влияет на их стоимость и как выбрать жилье..
Пошаговый алгоритм получения разрешения на условно разрешенный ВРИ:
- Подача заявления. Заявление направляется в уполномоченный орган местного самоуправления. В Санкт-Петербурге, например, этим занимается Комиссия по землепользованию и застройке.
- Проведение публичных слушаний. Вопрос о предоставлении разрешения в обязательном порядке выносится на публичные слушания. В них имеют право участвовать владельцы смежных (соседних) земельных участков.
- Расширенный круг участников. Если планируемая деятельность может оказать негативное воздействие на экологию, к слушаниям привлекаются также правообладатели объектов, попадающих в зону потенциального риска. Оценка степени воздействия остается на усмотрение комиссии.
- Сроки слушаний. Публичные слушания должны быть проведены в срок, не превышающий одного месяца.
- Рекомендации комиссии. По итогам слушаний комиссия готовит рекомендации для главы местной администрации — предоставить разрешение или отказать. Важно: результаты слушаний носят рекомендательный характер, и комиссия может принять иное решение.
- Решение администрации. Глава местной администрации в течение трех дней после получения рекомендаций выносит окончательное решение.
- Срок действия разрешения. Выданное разрешение действительно в течение 5 лет. Если за этот период заявитель не начал строительство или иную деятельность, разрешение может быть аннулировано.
- Финансирование. Все расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет заявитель — собственник земельного участка.
- Обжалование отказа. В случае получения отказа в предоставлении разрешения, собственник вправе обжаловать это решение в судебном порядке.
Важное ограничение: С 2018 года введен запрет на получение разрешения для условно разрешенного ВРИ в отношении участков, на которых выявлена самовольная постройка. Разрешение может быть рассмотрено только после сноса такой постройки или приведения ее в соответствие с законом.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка?.
