Частные инвесторы пересматривают стратегии. Недвижимость даже в условиях пандемии остается наименее рискованным активом, но показатели доходности заметно просели.
Даже традиционная «золотая жила» – помещения под магазины на первых этажах домов, уже не генерируют прежних доходов. Но в отдельных сегментах еще можно найти предложение, превышающее уровень в 10,5% доходности. Причем с максимально комфортными условиями для инвестора. Разберемся, во что вкладывать?
Что не так со стритом?
Маленький магазинчик у метро всегда был самым востребованным активом у частного инвестора. Но и здесь за последний год многое изменилось. Уровень вакансии в период пандемии вырос. Рынок затоварен объектами «на троечку», для которых сложно найти и арендатора, и покупателя.
Стоимость таких помещений уже падает и их перспективы в качестве актива весьма туманны. К слову, если подобные объекты и находят новых владельцев, то, как правило, ими становятся начинающие инвесторы, выбирающие актив по принципу «нравится-не нравится». Риэлторы делятся историями, когда сбыть неликвид таким покупателям удавалось по цене на 40-50% выше его реальной стоимости.
Сроки окупаемости в стрите заметно выросли. Если еще недавно оптимальным считался срок в пределах 8-9 лет. То в 2020 году инвестору приходилось мириться с показателем в 11-13 лет, а сейчас и таких предложений практически не осталось.
Рынок стрит-ритейла стал более рискованным для неквалифицированного инвестора. Сегодня для работы на нем нужна компетенция, умение правильно оценить объект вложений, опираясь не на интуицию, а на практические знания и опыт. При этом порог входа остается достаточно высоким. Востребованные арендаторами помещения в среднем стоят от 30 млн рублей.
Куда уходит инвестор?
Альтернативой для частного инвестора становятся апартаменты. Сегмент доказал свою устойчивость в экономически сложных условиях. Даже в период пандемии их уровень загрузки позволяли инвестору получать доход.
Объем предложения в сегменте апартаментов постоянно растет, но не отстает и спрос. Основное преимущество таких вложений – пассивный характер доходов. В истории с магазином у метро о таком не приходится даже мечтать, бизнес требует постоянного присутствия инвестора и непосредственного участия, порой даже в экстренном режиме.
В случае с апартаментами пассивный доход открывает широкие возможности с точки зрения географии. Инвестор из любого региона может приобрести апартаменты в Москве или Санкт-Петербурге, наиболее привлекательные с точки зрения будущего дохода.
Как выбрать ликвидную доходную недвижимость?
Доходность – главный показатель, на который стоит обратить внимание при выборе недвижимости для инвестиций. Что может предложить сегодня стрит-ритейл?
Интересное: Инвестиции в России и их реальная доходность (Часть 1) Жилая недвижимость.
Средняя арендная доходность коммерческих помещений только за 2020 год снизилась с 12% годовых в начале года до 10,5% в конце. И это еще не предел падения, предостерегают аналитики.На рынке апартаментов сегодня можно найти предложение, превышающее этот уровень. К примеру, гарантированная доходность инвестиций в проект Adagio Access STATUS, который строится в Санкт-Петербурге, составляет свыше 10,5% первые пять лет и далее планируется на уровне свыше 14% в течение еще 10 лет. Таким образом, максимальный срок окупаемости составит 8-10 лет.
STATUS – это гостиничный комплекс, сочетающий в себе апарт-отель Adagio Access 3* и гостиницу Nоvotel 4* под управлением международного оператора AccorHotels. Инвестор может приобрести в собственность гостиничный номер в отеле 3* под управлением известного оператора мирового уровня. Среднегодовая загруженность российских апарт-отелей Adagio под управлением AccorHotels составляет 75%. Для гостиничного рынка это серьезный показатель, который возможен только для узнаваемого бренда с отличной репутацией.
Почему STATUS ?
Все апартаменты Adagio Access STATUS сдаются с полной отделкой и меблировкой, готовыми к сдаче, поэтому дополнительные вложения от инвестора не потребуются. Не возникнут они и на этапе эксплуатации. Забудьте про ремонт после съезда очередного гостя или из-за внезапной протечки в квартире сверху. Все расходы по управлению, страхованию и содержанию берет на себя арендатор.
Порог входа в проект Adagio Access STATUS на сегодняшний день составляет 2,6 млн рублей (при минимальной цене лота 6,5 млн рублей). Напомним, ликвидный стрит начинается от 30 миллионов. Значит, можно сэкономить, обойтись без кредитных средств или сформировать портфель активов из апартаментов различных категорий, чтобы получить максимальный доход.
Но главное преимущество инвестиций в апарт-отель Adagio Access STATUS – отсутствие необходимости личного участия в управлении. Вам не придется искать арендаторов, вести утомительные переговоры о пересмотре арендной ставки или об арендных каникулах, следить за состоянием помещения и ликвидировать последствия ЧП. Все операционные вопросы берет на себя управляющая компания. Все ресурсы международного оператора AccorHotels будут работать на частного инвестора, чье участие фактически сводится к получению дохода.
Почему сейчас?
При покупке апартаментов Adagio Access STATUS в апреле гарантированная доходность для инвестора составит 10,57%. Этот показатель закрепляется на пять лет и не будет меняться, вне зависимости, сданы апартаменты или временно пустуют.
Если вы не хотите упустить возможность заработать на недвижимости, но не можете похвастаться экспертизой в управлении квадратными метрами, получать доход можно с минимумом участия.
Завершить строительство апарт-отеля STATUS планируется уже в этом году. Сейчас в здании ведутся финальные работы по монтажу внешних и внутренних инженерных систем. За счет высокой стадии готовности спрос на апартаменты растет. Но пока еще есть возможность сформировать портфель из апартаментов различных категорий под управлением международного оператора. Вложиться в недвижимость с гарантированной доходностью 10,57% можно только до конца апреля. Так что не стоит откладывать покупку, с условиями можно познакомиться на сайте проекта.
Интересное еще здесь: Недвижимость.