Передо мной встал классический для инвестора вопрос: что делать с квартирой в новостройке после сдачи дома — сдавать её в аренду для получения пассивного дохода или продать, зафиксировав прибыль? В этой статье я подробно разберу свой личный кейс, все расчёты и факторы, которые повлияли на моё решение.
Выбор застройщика и объекта
Решив инвестировать в недвижимость, я сосредоточилась на рынке Краснодара, где всегда много предложений от застройщиков. К выбору компании я подошла максимально ответственно: посетила офисы, пообщалась с менеджерами и тщательно изучила отзывы. В итоге мой выбор пал на компанию «ССК» и их жилой комплекс «Свобода». Я приобрела однокомнатную квартиру, которая показана на карте ниже. На момент покупки два года назад строительство только начиналось, и главным аргументом было удачное расположение: рядом парк, школа, детский сад, хорошая транспортная доступность и близость к моему текущему месту жительства.
Динамика района и инфраструктурные риски
За прошедшие два года район вокруг будущего дома претерпел значительные изменения. Началось масштабное строительство новых жилых массивов, что, к сожалению, негативно сказалось на транспортной ситуации. Если раньше выезд в 7 утра не был проблемой, то сейчас пробки начинаются уже в 6:30. Есть планы по расширению улиц Черкасской и 40 лет Победы, что вселяет надежду.
Интересное: В Сочи продают квартиру площадью 2 000 кв м. Выяснили, что в ней особенного.
Однако ключевой риск заключается в том, что заселение новых домов может опередить модернизацию дорог, и тогда расширение не решит проблему заторов.
Финансовый анализ: продажа vs аренда
Теперь перейдём к главному — цифрам. Что будет выгоднее с финансовой точки зрения?
- Вариант «Продажа». Изначальная стоимость квартиры составила 1 650 000 рублей. На текущий момент аналогичные объекты от застройщика в этом ЖК оцениваются уже в 2 200 000 рублей. Таким образом, потенциальная прибыль составит 550 000 рублей, что равно доходности около 33% за два года. Это отличный показатель. Однако после продажи встанет новый вопрос — во что выгодно reinvestровать полученный капитал, чтобы он продолжал расти.
- Вариант «Аренда». Этот путь предполагает дополнительные вложения. На скромный, но качественный ремонт я закладываю примерно 400 000 рублей. Тогда общие инвестиции вырастут до 2 050 000 рублей. Сдавать такую квартиру в этом районе можно ориентировочно за 13 000 рублей в месяц, что даёт 156 000 рублей годового дохода. Если вычесть около 10 000 рублей в год на амортизацию и мелкий ремонт, чистый доход составит примерно 146 000 рублей. При таких вводных, срок окупаемости дополнительных вложений в ремонт составит около 14 лет. Это долгий срок, но здесь важно учитывать фактор роста стоимости самой недвижимости.
Итоговое решение
Проанализировав оба сценария, я склоняюсь к варианту с арендой. Основная причина — долгосрочный потенциал роста стоимости недвижимости в этом развивающемся районе. Квартира будет приносить пассивный доход, а её рыночная цена, вероятно, продолжит увеличиваться. В любой момент при необходимости её можно будет продать, получив и накопленный rental income, и капитализацию самой квартиры. Это выглядит более гибкой и перспективной стратегией.
Если вам был полезен этот разбор на реальном примере, подписывайтесь на мой сайт и ставьте лайк — это лучшая поддержка для автора :)
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Купили квартиру в новостройке в Краснодаре. Ждем когда достроят и думаем, что с ней делать.
