Суть инвестиционной стратегии заключается в приобретении земельного участка в Великобритании, последующем оформлении разрешения на строительство (planning permission) и продаже подготовленного актива. Этот подход позволяет обойти длительные и капиталоемкие этапы строительства, сфокусировавшись на этапе, который значительно увеличивает стоимость земли.
Почему стоит рассмотреть землю в Великобритании?
Пассивный доход от классической зарубежной недвижимости, такой как квартиры в Германии, Швейцарии или Лондоне, редко превышает 3-4% годовых. Даже коммерческие объекты в центре приносят сопоставимую доходность. Для получения более высоких процентов требуются активные инвестиционные стратегии. Одной из таких возможностей является девелопмент земли в Великобритании (UK). При грамотном подходе и правильном выборе объекта стоимость земли после получения разрешения на застройку может вырасти в среднем на 50%. Чистая доходность инвестора после вычета всех расходов может составить от 30% до 40% и более, а срок реализации проекта обычно укладывается в 12-18 месяцев. Суммы инвестиций варьируются от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов фунтов стерлингов.
Интересное: Что ждёт рынок недвижимости Великобритании в условиях отрицательной процентной ставки.
Важно отметить, что наиболее перспективными для таких проектов являются регионы, например, Мидлендс (Midlands). В непосредственной близости от Лондона свободной земли практически нет, а стоимость входа на порядок выше.
Рыночный контекст и спрос
В Великобритании сохраняется острая нехватка доступного жилья. Рост цен, подогреваемый в том числе иностранными инвесторами, сделал покупку жилья для многих местных жителей труднодостижимой целью. Правительство активно стимулирует строительство доступного жилья, и эта политика создает устойчивый спрос на подготовленные земельные участки.
Ключевыми покупателями таких участков с готовым разрешением на строительство являются жилищные ассоциации (Housing Associations) — частные регулируемые компании, которые получают государственные субсидии на строительство социального жилья. Они, как правило, не занимаются девелопментом земли самостоятельно, а предпочитают покупать «готовые» участки. Также активными покупателями выступают частные строительные компании. Для них покупка земли с уже оформленным разрешением выгодна, так как позволяет сразу приступать к строительству, привлекая банковское финансирование (банки неохотно кредитуют «сырую» землю).
Преимущества и недостатки стратегии
Преимущества:
- Относительно невысокий порог входа и умеренные операционные расходы по сравнению с полным циклом строительства.
- Привлекательное соотношение риска и доходности.
- Высокая оборачиваемость капитала: цикл в 12-24 месяца против многих лет при строительстве и продаже готовых объектов.
- Стабильный B2B-спрос со стороны жилищных ассоциаций и строительных компаний.
- Возможность масштабирования бизнес-модели.
Недостатки и риски:
- Требуются глубокие экспертные знания локального рынка, законодательства и налаженные контакты на месте.
- Сложности с финансированием: банки редко кредитуют покупку земли без разрешения, поэтому часто требуются собственные средства или со-инвесторы.
- Трудности объективной оценки уникальных земельных активов.
- Ограниченность предложения качественных участков.
Пример проекта и способы инвестирования
На практике инвесторы могут участвовать в таких проектах несколькими способами:
- Прямые инвестиции через проверенных партнеров. Можно вложить капитал в проект, где местный партнер берет на себя всю операционную работу: поиск земли, взаимодействие с властями, получение разрешений. В этом случае доходность для инвестора будет ниже, так как партнер получает свою долю за управление и экспертизу.
- Инвестиции через долговые инструменты. Девелопер может выпускать еврооблигации для финансирования проекта. Такой вариант предлагает более предсказуемую, но и более низкую доходность — порядка 7-8% годовых в фунтах стерлингов, выступая альтернативой банковскому депозиту с более высокой ставкой.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Доход 40% и более на земле в Великобритании.
