Суть инвест идеи: покупка участка, подготовка разрешения на строительство и продажа.
Хороший пассивный доход на зарубежной недвижимости это редкость. Если покупать квартиру в Германии и Швейцарии можно рассчитывать только на около 3% годовых брутто., в Лондоне чуть выше. Если рассматривать коммерческую недвижимость - та же ситуация ликвидные объекты в центре принесут не более 3%. Неликвид на окраинах - до 7%, на то он и неликвид. Чтобы получить большую доходность придётся "попахать".
Если идёт речь об активном инвестировании, то есть интересный вариант с землей в UK. Сумма от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов фунтов стерлингов. Если правильно подобран объект, земля дорожает в среднем на 50% после получения разрешения. Возможная доходность за вычетом расходов - 30-40% и более. Средний срок - 12- 18 мес.
Интересное: Что ждёт рынок недвижимости Великобритании в условиях отрицательной процентной ставки.
Речь идёт о регионе Midlands, в окрестностях Лондона земли почти нет и стоимость входа будет на порядок выше.
В Великобритании давно остро стоит проблема покупки жилья англичанами. Цены сильно росли из-за притока иностранных инвесторов, в т.ч. UHNWI (Ultra high-net-worth individuals). Многие местные жители не могут позволить себе купить жильё, поэтому правительство активно проводит политику поддержки строительства доступного жилья. В частности Борис Джонсон активно топит за это.
Но правительство само не строит и основными бенефициарами данной политики и получателями субсидий являются жилищные ассоциации (это частные компании, деятельность которых строго регламентирована, например: www.rooftopgroup.org). В частности, они не имеют права заниматься девелопментом земли, а только могут покупать под застройку участки с уже оформленным разрешением на строительство, которые соответствуют всем требованиям данной программы.
Таким образом основными покупателями готовых участков можно рассматривать именно такие ассоциации. Но и частные строительные компании тоже покупают их. Получение разрешения требует времени в среднем около года, банки не охотно кредитуют покупку земли без разрешения, получается компаниям необходимо морозить свои средства в земле более года. При этом, затраты на землю составляют около 30-35% стоимости всего проекта. А если купить готовый участок с разрешением - можно брать кредит и сразу приступать к строительству.
Преимущества подобных проектов:
- не высокий порог входа и затраты на освоение
- хорошее соотношение риск/доходность
- оборачиваемость средств 12-24 мес (в отличии от строительства и продажи домов/квартир, что может растянуться на многие годы)
- высокий спрос и продажи b2b
- можно относительно легко масштабировать данную модель
Недостатки:
- необходимо обладать высоким уровнем компетенций и контактами на месте если реализовывать такие стратегии самостоятельно
- проблемы с финансированием (банки практически не кредитуют такие проекты, как правило проект реализуется на свои, либо с привлечением со-инвестора)
- бывают трудности с адекватной оценкой земельных активов в виду их уникальности
- предложение ограничено (как говорил Марк Твен, землю больше не делают)
Пример проекта реализуемого через партнеров на месте:
Можно инвестировать в такие проекты через проверенных партнеров (могу дать контакты, обращайтесь), но доходность будет ниже, так как партнер берет все на себя а с инвестора - только деньги.
Так же в подобные проекты можно инвестировать через еврооблигации, которые может выпускать девелопер. В этом случае доходность будет до 7-8% в фунтах.
Интересное еще здесь: Недвижимость.