Ипотека стала основным инструментом для приобретения жилья в новостройках, где более половины, а иногда и до 70%, сделок совершаются с привлечением заемных средств. Особенно популярен этот продукт среди молодых пар, создающих семьи. Однако статистика разводов в России остается высокой: за последний год было расторгнуто свыше 600 тысяч браков при менее чем миллионе заключенных. Это делает вопрос раздела ипотечного жилья при расставании супругов крайне актуальным.
Квартира, купленная в браке с использованием ипотечного кредита, может быть оформлена одним из трех способов, что впоследствии влияет на порядок ее раздела.
· Общая совместная собственность. Наиболее распространенный вариант, при котором доли супругов изначально не выделены. Закон в этом случае признает их равными, то есть по 1/2 каждому.
· Общая долевая собственность. В этом случае доли определяются сразу, при покупке. Они могут быть равными или неравными, что должно быть зафиксировано либо в договоре, либо, что надежнее, в специальном брачном контракте.
· Оформление на одного из супругов. Даже если квартира записана только на мужа или жену, но кредит был взят в период брака, такое имущество все равно считается совместно нажитым. Исключение — наличие брачного договора, устанавливающего иной режим собственности.
Банк как третья сторона в споре
При разделе ипотечной квартиры нельзя забывать о ключевом участнике — банке-кредиторе. Именно он изначально утверждает схему оформления залога, и его согласие потребуется для любых изменений в условиях кредитного договора после развода.
Расторжение брака является существенным изменением обстоятельств для банка, так как меняется финансовое положение заемщиков. Поэтому супругам в первую очередь необходимо уведомить кредитную организацию о предстоящем разводе. Идеальный алгоритм действий: сначала визит в банк для обсуждения вариантов, и только потом — подача заявления в ЗАГС или иск в суд.
Весь процесс раздела имущества, включая судебный, придется согласовывать с банком, ведь квартира находится в залоге. Единственное исключение — ситуации, когда все условия раздела заранее и детально прописаны в брачном договоре.
Если супруги не предупредили банк заранее, сделать это нужно сразу после официального расторжения брака. Промедление чревато серьезными последствиями: при возникновении конфликта и прекращении платежей банк уже через три месяца просрочки может обратиться в суд с требованием о взыскании всей суммы долга и обращении взыскания на залог.
Мирное урегулирование: четыре основных пути
Если супруги могут договориться полюбовно, у них есть несколько цивилизованных вариантов решения ипотечного вопроса.
· Соглашение о разделе имущества. Бывшие муж и жена заключают договор, в котором прописывают, кто и как будет погашать кредит, и кому достанется квартира. Этот документ необходимо заранее согласовать с банком. Он не должен ущемлять права несовершеннолетних детей. Наличие брачного контракта, заключенного до получения ипотеки, значительно упрощает процесс, так как все условия раздела уже определены. Многие банки даже рекомендуют оформлять такой контракт при выдаче крупных кредитов.
· Отказ одного из супругов от прав на квартиру. Один из бывших супругов оформляет у нотариуса отказ от своей доли в собственности. Второй супруг становится единоличным владельцем и единственным заемщиком по кредиту. Фактически это означает переоформление кредитного договора на одного человека. Банк обычно соглашается на такой вариант, если доход нового единоличного заемщика позволяет обслуживать кредит самостоятельно.
Интересное: Ипотека под 2% для россиян в Европе..
· Продажа залоговой квартиры. Квартира выставляется на рынок, а вырученные от продажи средства направляются на полное или частичное погашение ипотечного долга. Для этого также обязательно требуется разрешение банка. Следует учитывать, что кредитные организации не всегда охотно идут на такой шаг, а в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение кредита за счет продажи залога.
· Трансформация одного кредита в два. В некоторых случаях банк может предложить креативное решение: средства от продажи общей ипотечной квартиры используются как первоначальный взнос для покупки двух отдельных квартир, на каждую из которых оформляется новый кредит. Таким образом, одна общая ипотека превращается в две независимые. Банк рассмотрит эту возможность только при условии стабильного и высокого дохода у обоих бывших супругов.
Важное уточнение: если квартира была куплена одним из супругов до брака (даже если впоследствии выплачивалась ипотека общими силами), она остается его личной собственностью. Второй супруг в этом случае может лишь претендовать на компенсацию половины внесенных в погашение кредита средств.
Судебный раздел: как делит имущество суд
Если мирно договориться не удалось, раздел происходит через суд. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. При отсутствии брачного договора доли считаются равными.
Однако суд может отступить от принципа равенства, учтя определенные обстоятельства. Например, если один из супругов внес больший вклад в приобретение жилья (скажем, оплатил значительную часть первоначального взноса за счет личных средств — наследства, подарка или накоплений, сделанных до брака). В этом случае суд вправе увеличить его долю в праве собственности на квартиру.
Учет интересов несовершеннолетних детей
Наличие детей серьезно влияет на решение суда. Если с одним из родителей (чаще с матерью) остаются проживать несовершеннолетние дети, особенно малолетние или дети-инвалиды, суд может увеличить долю этого родителя в общей квартире, чтобы улучшить жилищные условия ребенка.
Также суд обращает внимание на наличие у каждого из супругов другого жилья. Если у одного из них есть в собственности иная недвижимость, а у второго — нет, суд может перераспределить доли в ипотечной квартире в пользу того, кто не обеспечен жильем.
Особый случай: военная ипотека
Раздел жилья, приобретенного по военной ипотеке, имеет свою специфику. Поскольку средства на покупку выделяются из государственного целевого накопительно-ипотечного системы (НИС) и не являются совместно нажитыми в браке, квартира, как правило, признается собственностью военнослужащего. Обязательства по кредиту также остаются за ним.
Супруг военного может претендовать на долю в такой квартире только в одном случае: если он сможет документально доказать, что вложил в ее приобретение или улучшение значительные личные средства (не из семейного бюджета).
Интересное еще здесь: Недвижимость.
