Исторический контекст и прогнозы экспертов
Чтобы понять текущую ситуацию, полезно оглянуться назад. История рынка недвижимости часто показывает, что прогнозы аналитиков не всегда сбываются. В 2014 году, на фоне экономической неопределенности, наблюдался ажиотажный спрос на различные товары, включая жилье. Например, двухкомнатная квартира площадью 55 м² на окраине Москвы тогда стоила около 8 млн рублей. Резкий всплеск спроса привел к стремительному росту цен на квадратный метр в столице, что принесло прибыль многим инвесторам. Однако большинство экспертов рынка отнеслись к этому скептически, предсказывая скорое падение цен из-за большого объема строящегося жилья, снижения реальных доходов населения и исчерпания спроса. Они прогнозировали обвал рынка к концу 2015 года.
К 2017 году та же самая квартира уже оценивалась в 10 млн рублей. Этот период, как выяснилось позже, был одним из самых благоприятных для покупки. Инвестиции в российскую недвижимость достигли максимума за три года, и рынок ожидал нового притока капитала. Тем не менее, многие аналитики снова не рекомендовали покупать жилье, ссылаясь на перегрев экономики и ввод в эксплуатацию огромного количества нового жилья в Москве и Московской области.
Реальная доходность: цифры и факты 2021 года
Сегодня, в 2021 году, наша условная двухкомнатная квартира стоит уже около 12 млн рублей. Инвестор, купивший ее в 2014 году за 8 млн, мог бы за шесть лет не только получить доход от роста стоимости в размере 4 млн рублей, но и заработать на аренде. При средней ежемесячной арендной плате в 40 000 рублей совокупный доход от сдачи жилья составил бы почти 3 млн рублей. Таким образом, общая прибыль за период приблизилась к 7 млн рублей. Сравните эту доходность со стандартным банковским вкладом, который не может предложить сопоставимых результатов, особенно с учетом налогообложения доходов по вкладам свыше 1 млн рублей.
Преимущества инвестиций в недвижимость
Вложение средств в жилую недвижимость остается одним из самых надежных и популярных способов сохранения и приумножения капитала в России. Несмотря на высокий порог входа, этот инструмент обладает рядом ключевых преимуществ:
- Защита от инфляции: доходность, как правило, значительно опережает официальный уровень инфляции, сохраняя реальную стоимость ваших сбережений.
- Стабильный рост: рынок недвижимости Москвы демонстрирует устойчивый рост цен с 2015 года, и серьезных предпосылок для изменения этой тенденции в ближайшее время не наблюдается.
- Универсальный актив: квартира — это ликвидный актив. Ее можно относительно быстро продать, сдавать в аренду для получения пассивного дохода, использовать для проживания или передать по наследству.
- Финансовая безопасность: в случае экономических потрясений, таких как банкротство банков или резкая девальвация национальной валюты, недвижимость остается материальным активом, который всегда имеет ценность. Страхование вкладов покрывает лишь 1,4 млн рублей, в то время как стоимость квартиры может быть в разы выше.
Интересное: Инвестиции в недвижимость - не выгодны! Не повторяй чужих ошибок.
Феномен рынка новостроек: высокий риск — высокая доходность
Если динамика цен на вторичное жилье впечатляет, то рынок новостроек способен вызвать настоящий шок своей потенциальной доходностью. Да, инвестиции на стадии строительства сопряжены с большими рисками (заморозка проекта, delays), но и прибыль здесь может быть существенно выше.
Рассмотрим конкретный пример. В 2018 году в одном из жилых комплексов на севере Москвы можно было купить студию площадью 27 м² в новостройке с отделкой «под ключ» и сдачей дома в 2020 году за 4,3 млн рублей (около 160 тыс. руб./м²). К 2021 году рыночная стоимость такой квартиры выросла до 8 млн рублей (около 290 тыс. руб./м²). Это эквивалентно доходности в 86% за три года, или примерно 28% годовых при расчете сложного процента. После сдачи дома и проведения ремонта (примерно 1 млн рублей) такую квартиру можно сдавать минимум за 40 000 рублей в месяц, что приносит дополнительно 480 000 рублей арендного дохода в год. Таким образом, только аренда дает доходность около 9% годовых от первоначальных вложений (5,3 млн рублей), не считая роста капитальной стоимости.
Для сравнения: если бы инвестор разместил те же 5,3 млн рублей на банковском депозите в 2018 году под максимальные тогда 6-7% годовых, а сейчас реинвестировал под 4-5%, его совокупный доход был бы значительно скромнее. И это при том, что в 2018 году многие эксперты также не советовали рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент.
Перспективы 2021 года и парадокс рынка
Несмотря на рекордно высокие цены на новостройки, во многом подогретые ипотекой с государственной поддержкой, и возможное снижение ажиотажного спроса, на рынке по-прежнему можно найти недооцененные лоты, покупка которых может быть очень выгодной.
Конечно, таких вариантов не много, и для их поиска и анализа требуются специальные знания и опыт. Автор не призывает к немедленным действиям, но обращает внимание на любопытную и устойчивую тенденцию. Казалось бы, по всем классическим экономическим законам и ожиданиям, при таком объеме нового строительства (жилые комплексы появляются повсеместно, включая бывшие промзоны) цены на недвижимость не должны расти. Возникает логичный вопрос: «Кто же все это покупает?». Ответ удивителен: спрос остается высоким, жилье продолжает дорожать. И самое ироничное — многие эксперты снова заявляют, что в 2021 году инвестировать в недвижимость не стоит.
Время, как известно, — самый объективный судья. Оно покажет, чьи прогнозы окажутся верными. А как вы считаете, куда в текущих условиях лучше вкладывать свободные средства для сохранения и приумножения капитала?
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2021 году?.
