Современный рынок недвижимости в России предлагает множество механизмов для решения жилищных вопросов, и рыночная стоимость служит объективным мерилом ценности объекта. Нынешним риелторам трудно вообразить, как люди меняли жильё до формирования полноценного рынка в 1990-х годах. Основным методом тогда был прямой обмен квартирами, который требовал огромных усилий и времени.
Эволюция от советского обмена к современному трейд-ину
В эпоху СССР человек, желавший поменять жилплощадь (не будучи её собственником, так как приватизация ещё не началась), был вынужден погружаться в изучение «Бюллетеня по обмену жилой площади» и регулярно наведываться в знаменитый Банный переулок, где располагалось бюро по обмену. Там собирались такие же искатели вариантов.
Основной сложностью было отсутствие единой системы оценки, которая позволила бы чётко определить условия обмена, включая размер доплаты. Хотя такие выплаты были официально запрещены, на практике они были широко распространены. Поэтому объявления о неравноценном обмене почти всегда завершались фразой «по договорённости».
Термин «обмен» прочно закрепился в лексиконе риелторов и в 1990-е годы. Именно тогда его впервые применили в контексте новостроек. В преддверии 850-летия Москвы строительный комплекс столицы планировал программу обмена старых квартир на новые, хотя слово «трейд-ин» тогда ещё не было в ходу. Однако этим планам помешал экономический кризис 1998 года.
Сегодня классический обмен ушёл в прошлое, уступив место более удобным альтернативным сделкам с приватизированным жильём. Что касается новостроек, то многие девелоперы предлагают зачесть стоимость имеющейся у клиента квартиры при покупке новой, используя технологию трейд-ин. Давайте разберёмся, что это значит.
Сущность трейд-ина в сфере недвижимости
В общем смысле трейд-ин — это зачёт стоимости старого предмета в счёт оплаты нового.
Интересное: Три реальных способа сэкономить на покупке квартиры в новостройке.
Обязанность по последующей продаже принятого актива ложится на продавца, поэтому его оценочная стоимость, как правило, ниже рыночной. Сегодня эту схему активно используют автосалоны и магазины электроники. Важно отметить нюанс: написание через дефис (trade-in) обозначает сам предмет обмена, а раздельное написание (trade in) — процесс.Применима ли эта технология к недвижимости? Специалисты компании «PRO ОБМЕН» уверены, что, несмотря на специфику, ключевые преимущества трейд-ина доступны и на рынке жилья. Агентство предлагает клиентам, планирующим покупку в новостройке, использовать в качестве платёжного средства свою текущую недвижимость наряду с денежными средствами.
Анализ преимуществ, недостатков и подводных камней
Преимущества программы трейд-ин для квартир
- Удобство и экономия времени: Все вопросы, связанные с продажей старого и покупкой нового жилья, решаются в одном месте, что избавляет клиента от необходимости взаимодействовать с множеством контрагентов.
- Делегирование забот: Процесс продажи текущей квартиры полностью берёт на себя уполномоченный представитель застройщика или агентства. Клиенту остаётся лишь доплатить разницу в стоимости.
- Усиленная позиция на переговорах: Наличие готового актива для зачёта может дать покупателю дополнительные рычаги влияния при обсуждении условий сделки с девелопером.
- Сокращение сроков сделки: Интегрированный подход позволяет ускорить весь процесс переезда, минимизируя простои между продажей и покупкой.
Недостатки и возможные риски
- Заниженная оценка: Цена, по которой принимается старая квартира, часто ниже её реальной рыночной стоимости (однако, как заявляет «PRO ОБМЕН», в их практике квартира продаётся по рыночной цене без дисконта).
- Ограниченный выбор новостроек: Не каждое агентство или отдел застройщика сотрудничает со всеми проектами на первичном рынке. Это может сузить круг вариантов для покупки (по словам «PRO ОБМЕН», их партнёрская сеть с разными девелоперами нивелирует эту проблему).
- Жёсткие временные рамки: Необходимо уложиться в срок бронирования новой квартиры, что создаёт давление («PRO ОБМЕН» предлагает длительное бронирование с фиксацией цены и утверждает, что всегда укладывается в сроки).
- Географические ограничения: Некоторые программы могут принимать в зачёт квартиры только из определённых районов (в случае с Москвой и областью, как отмечает агентство, такого ограничения нет).
Ошибки в оценке ликвидности и стоимости квартиры, передаваемой в зачёт, могут привести к более серьёзным финансовым потерям, чем при обмене техники или автомобиля. Тем не менее, главное достоинство схемы — возможность быстро избавиться от старого жилья, переложив все хлопоты по его реализации на профессионалов, — остаётся неоспоримым.
Специфика трейд-ина на рынке недвижимости
Ключевая особенность заключается в том, что получение максимальной суммы за старую квартиру — не самоцель. Поскольку новые квартиры, даже в одном жилом комплексе, сильно различаются по планировке, виду, этажу, самые привлекательные лоты часто уникальны и их количество ограничено.
Таким образом, основная задача специалистов, таких как сотрудники «PRO ОБМЕН», — не только помочь клиенту выбрать идеальный вариант в новостройке, но и обеспечить ему конкурентное преимущество перед другими покупателями, включая тех, кто готов сразу заплатить наличными. О том, как именно достигается этот результат, будет рассказано в следующих публикациях.
Интересное еще здесь: Недвижимость.
Трейд-ин квартиры: что это такое? Плюсы, минусы и возможные риски.
