В сентябре в рамках Форума по недвижимости УПН состоялась аналитическая секция «После карантина. Рынок жилья в начале осени». Модератором секции стал Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Участники представили итоговые цифры по трем неполным кварталам 2020 года и обсудили тенденции, сложившиеся на рынке жилой недвижимости под влиянием пандемии. Докладчиками были представлены обзоры, как рынка жилья по России в целом, так и по отдельным городам и регионам: Екатеринбург, Тюмень, Южный Федеральный округ.
Открыл секцию Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. Он отметил, что год был в целом интересен для аналитиков. Так, первый квартал представляет рынок до пандемии на фоне нарастающего экономического кризиса. Рынок жилой недвижимости во всех регионах падал и до введения ограничительных мер. Второй квартал – это период наиболее жестких ограничительных мер и наиболее серьезного падения рынка жилья. Третий квартал стал периодом восстановления. По оценке аналитического отдела Циан цены на недвижимость росли с начала года. А вот объем предложения постоянно сокращался.
Сам Михаил Хорьков подвел итоги жилого рынка по Екатеринбургу. Большое внимание было уделено первичному сектору. Для Екатеринбурга падение рынка из-за ограничительным мер было недолгим. Серьезным спад был в апреле, но уже в мае можно было наблюдать первые признаки восстановления.
Объем предложения строящегося жилья в середине года сократился до 2,5 млн кв.м, хотя на пике в прошлом году он превышал цифру в 3 млн. Объем предложения с 24 тыс. квартир в начале года сократился в августе до 20 тыс квартир.
Инвестиционная пауза, возникшая еще с начала года, больше всего характеризуется падением объема строящегося жилья. Особенно это заметно, если посмотреть на структуру предложения первичного рынка по стадиям готовности объектов. На начальных стадиях строительства предложение сейчас минимально. И большая часть проектов уже вышла на завершение строительства.
Сегодняшний рынок по этой структуре сопоставим с рынком 2015 года.
Это стало следствием не только осторожности девелоперов, но и изменением системы финансирования, переходом на эскроу счета, когда застройщикам невозможно быстро отреагировать на возникший рост спроса. Это подтвердила и представитель застройщика «Талан» Александра Черемных. Отвечая на вопрос, что оказало большее влияние на такое сокращение объемов строительства, она подтвердила слова Михаила Хорькова, что новая система финансирования проектов застройщиков сделала их менее мобильными в принятии решений. Сокращение числа проектов больше связано с этим фактором, чем с пандемией и осторожностью девелоперов. И сегодня действительно можно наблюдать сокращение ассортимента на всем первичном рынке.
Если говорить о спросе, то бесспорно ключевым фактором развития рынка недвижимости, особенно первичного сектора, стала льготная ипотека. Многие эксперты отметили серьезный рост доли ипотечных сделок от общего числа. В некоторых регионах эта доля превышала 75-80%. И хотя в моменте можно говорить о положительном влиянии льготной ипотеки на активность рынка, будущее развитие в том же направлении вызывает серьезные опасения у многих аналитиков и участников рынка жилой недвижимости.
На фоне ажиотажного спроса цены на первичном рынке росли, несмотря на экономический кризис и ограничительные меры. В Екатеринбурге за первое полугодие цены на первичном рынке поднялись на 7%. Динамика цен на вторичном рынке менее существенная и за 6 мес. составила +2%.
До конца года по словам Михаила Хорькова смотреть на рынок можно с оптимизмом. Активность на первичном рынке продолжится, как и рост цен. Вторичный рынок будет подтягиваться. Но вот дальнейшее повышение цен, особенно на фоне продления льготной ипотеки, может стать серьезным ограничивающим фактором для рынка недвижимости и снизить активность.
Завершила секцию председатель комитете по аналитике РГР Епишина Эльвира Дмитриевна докладом «Потенциал развития жилищных рынков РФ в условиях пандемии». Она отметила, что макроэкономические показатели имели отрицательные и негативные значения еще с начала года. Главными рисками на ближайшее время могут стать просрочки по кредитам, в т.ч. у юридических лиц, рост безработицы и рост миграционных потоков внутри страны. На рынке недвижимости сократилось число инвестиционных сделок. Недвижимость в основном используют, как инструмент сбережения денег.
На фоне падения основных макроэкономических показателей, дефицита бюджета, возможно сокращение финансирования национальных проектов, в т.ч. жилищных.
Спрос на первичном рынке растет. При этом с введением льготной ипотеки выросла не только закредитованность населения, но и увеличился средний срок кредитования на три года почти до 19 лет.
Цены на жилье в 2020 году растут по-разному в регионах, но практически на всех локальных рынках они в плюсе.
Несмотря на рост цен, рост спроса на первичное жилье, говорить о том, что строительная отрасль проходит экономический кризис безболезненно, не стоит. В последние годы она потеряла часть предприятий из-за банкротств застройщиков и число предприятий продолжает сокращаться. На фоне подорожания материалов и СМР серьезно падает и маржинальность проектов. Строительная отрасль всегда была и остается объектом пристального наблюдения аналитиков рынка недвижимости.
Подводя итог секции Михаил Хорьков, отметил, что действительно, на фоне оптимистичных показателей рынка недвижимости, которые больше всего в 2020 году были связаны с ипотечной «накачкой», не стоит забывать о возможных рисках.