В поисках инвестиционного чуда
Девелоперы активно продвигают апартаменты как высокодоходный актив, утверждая, что сдача в краткосрочную аренду через управляющую компанию принесет владельцу значительно больше, чем классическая долгосрочная аренда квартиры. Однако такое сравнение изначально некорректно из-за принципиально разных бизнес-моделей. Это заставляет задуматься: действительно ли апартаменты — это золотая жила для инвестора, или же заманчивые цифры являются лишь маркетинговой приманкой для привлечения покупателей?
Сравнение доходности по разным типам вложений по данным Knight Frank
Соблазнительные цифры без гарантий
Чтобы привлечь инвесторов, продавцы апартаментов оперируют впечатляющими, но зачастую размытыми цифрами. В разных проектах обещают доходность от 7% до 16% годовых. Однако эти проценты обычно являются лишь декларацией намерений и не учитывают ключевые факторы: налоги, эксплуатационные расходы и реальную рыночную конъюнктуру. Важно понимать, что управляющая компания, как правило, не несет ответственности за достижение заявленной доходности, и в случае неудачи ее можно просто заменить. История рынка уже знает примеры конфликтов, когда при формально высокой заполняемости апарт-отеля реальные выплаты инвесторам отставали от ожиданий, что приводило к судебным разбирательствам.
Фантастические прогнозы и отсутствие регулятора
Особого внимания заслуживают линейные прогнозы роста доходности, которые некоторые девелоперы представляют на годы вперед. Подобные расчеты, предсказывающие стабильный прирост на 1% ежегодно, выглядят оторванными от реальности, где на рынок влияет множество непредсказуемых факторов. В отличие от финансового сектора, где Центральный банк строго контролирует рекламу доходности, на рынке апартаментов подобного надзорного органа нет, что открывает пространство для необоснованных обещаний.
Миф о "гарантированном" доходе
Ситуация с так называемыми гарантированными программами доходности еще более иллюзорна. Пандемия коронавируса наглядно показала, что в условиях форс-мажора не может гарантировать ничего и никто. Даже проекты, предлагавшие фиксированные ежемесячные выплаты (например, 30-38 тысяч рублей), в кризисный период не смогли их обеспечить в полном объеме, выплачивая собственникам лишь 70% от обещанной суммы. Таким образом, термин "гарантированный доход" не обеспечивает инвестору стопроцентной защиты и финансовой стабильности.
Экспертное мнение и реалии рынка
Как отмечают профессионалы рынка, проблема завышенных ожиданий существовала и до пандемии, которая лишь обострила ситуацию. В долгосрочной перспективе на рынке апартаментов останутся только те девелоперы, которые подтвердят свои обещания реальными финансовыми результатами действующих проектов. Пока же рынок только формируется, и большинство управляющих компаний — новички без многолетней успешной истории. Их основная задача на текущем этапе — не обеспечить высокий доход, а помочь девелоперу продать объект, с чем красочные инвестиционные презентации успешно справляются.
Выводы для инвестора
Итак, высокая доходность апартаментов — это в большей степени маркетинговое обещание, чем гарантированный результат. Успех инвестиции критически зависит от профессионализма и надежности управляющей компании, которую на молодом рынке бывает сложно оценить. Инвестору следует крайне осторожно относиться к заявленным процентам, тщательно изучать договоры и помнить, что конечная доходность формируется за вычетом всех расходов и налогов, а также под влиянием непредсказуемых рыночных факторов.
