Ирина Смолина - CEO консалтинговой компании TOP Broker www.топброкер.рф
Найти надежного арендатора — это лишь половина дела. Не менее важно грамотно оформить договорные отношения, чтобы условия были взаимовыгодными и защищали ваши интересы как собственника.
Почему нельзя слепо доверять шаблонам арендатора
В условиях, когда рынок часто склоняется в пользу арендатора, в ходу оказываются их типовые договоры. Арендодатель, удовлетворившись привлекательной ставкой, сроком или условиями индексации, может поспешно подписать документ, не вникая в детали. Это чревато серьезными рисками, так как в текст могут быть включены положения, ставящие владельца помещения в невыгодное положение. Давайте разберем, на какие пункты в предложенном арендатором договоре нужно обратить особое внимание.
Раздел «Права и обязанности сторон»
- Первое, с чем сталкивается арендодатель в своих обязанностях, — это часто встречающаяся формулировка о полной ответственности за любые происшествия в помещении.
По сути, на вас пытаются возложить ответственность даже за события, произошедшие не по вашей вине. Чтобы этого избежать, рекомендуется дополнить пункт следующей поправкой:
«В случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и иных чрезвычайных ситуаций в Помещении, в том числе произошедших не по вине Арендатора, Арендодатель обязуется оперативно принять меры для их устранения. При этом Арендодатель не несет ответственности за ущерб, причиненный имуществу Арендатора по вине третьих лиц. Любой ущерб, нанесенный Арендатором или лицами, действующими в его интересах, Помещению, его принадлежностям и приспособлениям, подлежит возмещению Арендатором».
Такая редакция четко разграничивает зоны ответственности.
- В обязанностях арендатора часто встречаются слишком общие формулировки относительно содержания помещения.
Этого недостаточно для четкого понимания. Необходимо конкретизировать и расширить обязанности арендатора:
«…Самостоятельно содержать в исправном состоянии и регулярно производить уборку входной группы, фасада и прилегающей к Помещению территории. Также самостоятельно и за свой счет обеспечивать работоспособность всех инженерных систем арендуемого Помещения: водоснабжения, канализации, электроснабжения и других».
Раздел «Права арендатора»: скрытые риски
- Здесь арендаторы нередко включают два спорных положения.
Первый пункт, дающий право на компенсацию улучшений, лучше либо удалить, либо жестко ограничить условиями: «только в случае одностороннего отказа Арендодателя от договора без нарушений со стороны Арендатора». Второй пункт, позволяющий демонтировать улучшения, рекомендуется исключить безусловно.
Важный совет: сразу приложите к договору детальный перечень всех улучшений, которые считаются неотделимыми от помещения. Это убережет вас от ситуации, когда после окончания аренды вам вернут «голые стены» без отделки, освещения, проводки и даже дверей.
Финансовые условия: платежи и индексация
- В разделе «Платежи и расчеты» внимательно проверьте, как прописаны коммунальные платежи.
Если изначально была договоренность, что коммунальные услуги оплачиваются отдельно, убедитесь, что это четко отражено в договоре, а не включено в общую арендную плату.
- Особого внимания заслуживает пункт об индексации арендной платы.
На первый взгляд, условие о возможном повышении ставки на 100% выглядит выгодно. Однако ключевая фраза «по соглашению Сторон» сводит эту выгоду на нет, так как арендатор может просто не дать своего согласия. Эту формулировку необходимо заменить. Предложите свой вариант:
«Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в связи с изменением рыночных условий, но не более чем на 5% (Пять процентов) от действующего размера. Изменение возможно не чаще одного раза в год, начиная со второго года действия договора. Арендодатель обязан уведомить Арендатора о повышении не менее чем за 30 дней до его вступления в силу».
Лучше согласовать небольшой, но гарантированный и обязательный процент индексации (5-7%), чем теоретически большой, но зависящий от воли арендатора.
Порядок расторжения договора
- В этом разделе критически важно прописать право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае нарушений со стороны арендатора. Часто этот момент либо опускается, либо формулируется слишком мягко.
Ждать 60 дней просрочки платежа — неоправданно долго. Измените условие на более защищающее ваши интересы:
«Однократная просрочка арендной платы на срок более 10 (десяти) банковских дней с момента получения письменного требования Арендодателя (даже при последующем погашении долга) дает Арендодателю право на внесудебное расторжение договора. Арендодатель уведомляет Арендатора об отказе от договора в письменной форме. Договор считается расторгнутым по истечении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения Арендатором такого уведомления».
Заключительные рекомендации
- При подписании договора четко зафиксируйте дату передачи помещения по Акту приема-передачи. Не оставляйте эту дату «плавающей» или пустой. Период между подписанием договора и фактической передачей объекта — это время, за которое вы не получаете арендный доход. Четкий график поможет избежать финансовых потерь.
Спасибо за внимание! Желаем вам стабильного и высокого арендного дохода!
Ирина Смолина
Консультант по управлению коммерческой недвижимостью, маркетолог, брокер и CEO консалтинговой компании TOP Broker www.топброкер.рф
