Рассказ о строительной площадке в границах улиц Белинского, Тверской, Невзоровых.
Разделим его на части:
1. Аукцион
В конце 2017 года был проведён аукцион на заключение договора на развитие застроенной территории в границах улиц Белинского, Тверской, Невзоровых. При его подготовке сотрудники администрации города применили "военную хитрость", - пригласили на торги две крупные конкурирующие амбициозные компании из города Ижевска - Талан и УралДомСтрой.
Представители девелоперов задолго до торгов отправляли своих представителей в Нижний Новгород на разведку с целью "захода" на первичный рынок столицы Приволжского региона, где цены продаж на рынке новостроек существенно выше их домашнего региона. Вот этим и воспользовались чиновники (в хорошем смысле слова, ведь это делалось для пополнения казны города), проведя предварительные переговоры с каждым из девелоперов.
В качестве "витрины", первой строительной площадки ижевцам была предложена площадка на центральной улице города (Белинского) с выходом на красную линию. Очень привлекательно для иногородних инвесторов-застройщиков, привыкшим доверять органам власти городов, куда они заходят. Да и стартовая цена, около 120 млн. рублей, не так велика, как представлялось тогда. Для администрации же избавится от "зависшей" территории с кучей нюансов (которую не хотят покупать местные девелоперы за эту цену), при этом пополнив бюджет за счёт иногородних инвесторов, - это jackpot.
Каждая компания с энтузиазмом стала готовиться к торгам.
Вероятно для каждого из участников стало неожиданностью когда они увидели на торгах представителей компании-конкурента из своего города Ижевска. Но каждый из участников проявил упорство в достижении поставленной цели, в результате чего цена поднялась более чем в 2 раза от изначально заявленной.
Победил УралДомСтрой, за спиной которого стоял стратегический партнёр Юника (ижевская компания с японским капиталом), который и оплатил все расходы, связанные с аукционом.
Радовались победители не долго.
2. Карты на стол
Через неделю после аукциона компания победитель аукциона высадила в Нижнем Новгороде большой десант: заместители руководителей, юристы, архитекторы, проектировщики, строители... Получили все документы, исходники и уже собирались обратно в родные края, но тут позвонили нижегородские партнёры, специалисты в сфере предоставления услуг по ленд-девелопменту земельных участков, с которыми ижевцы общались уже около полугода, осматривая предложения по готовым к строительству площадкам. Нижегородцы предложили встретиться, чтобы рассказать вкратце, что ожидает победителей в ближайшее время, с какими трудностями они столкнутся при разработке и утверждении проекта планировки и межевания территории.
Итак, что узнали будущие застройщики о своём участке от добрых нижегородцев:
1) Реальный коэффициент плотности застройки совсем не такой, на который рассчитывали инвесторы, поскольку уже застроенная часть квартала (ЖК "Хороши хоромы") выбрала все "сливки" и новому приобретателю остались только хлопоты и низкий коэффициент плотности застройки. Сказать, что это расстроило команду застройщика, это почти ничего не сказать. Экономика проекта требовала срочного пересмотра всех показателей.
2) Требования по количеству парковочных мест, необходимых для ввода в эксплуатацию многоквартирных домов в Нижнем отличаются от норм, по которым строятся жилые комплексы в Ижевске, а с учётом следующей информации усложняется многократно. Зарываться глубоко под землю застройщик не планировал.
3) Расчёты по количеству мест в ближайших детских садах (ЖК "Хороши хоромы" исчерпал и эти ресурсы) говорят о том, что и это существенная проблема для девелопера.
4) Упустим несколько озвученных специалистами хлопотных моментов, но главной вишенкой на торте стал объект, расположенный в центре территории, находящийся в федеральной собственности, на федеральной же земле и имеющий санитарную зону. Это было очень неприятной новостью для приобретателей территории по ДРЗТ.
А мы знаем, каких трудов стоит забрать земельный участок из федеральной казны! В качестве примера можно привести историю: во время строительства правобережного подхода к метромосту, дорога должна была пройти по федеральному участку (50 кв.м.) под старой давно не работающей ретрансляционной антенной какого-то федерального предприятия, так вот начали решать вопрос по изъятию участка в муниципальную собственность ещё задолго до стройки, а закончили посланцы руководящего состава правительства Нижегородской области в московских коридорах министерств, когда нужно было срочно ввести объект в эксплуатацию. По секрету скажу, что эта "федеральная заплатка" на действующей дороге ещё несколько лет мешала властям передать в управление сети действующей новой дороги к метромосту.
3. Разлад между партнёрами
По итогам первого года работы с площадкой, приобретённой за 260 млн. рублей, зажатые в тиски проблем и хлопот, когда не возможно выйти на стадию строительства, да и не понятна перспектива, ижевские партнёры УралДомСтрой и Юника принимают решение разойтись бизнесами, как говорится "как в море корабли", - каждый сам по себе.
Группа компаний "Юника" берёт на себя права на площадку и взваливает обязанности по её развитию.
4. Угроза вновь выявленного ОКН
Казалось бы проблем по площадке предостаточно, плохого ожидать уже нечего, но нет, как говорят оптимисты, если всё плохо, не переживай, может быть ещё хуже.
Через год приобретения участка под развитие территории, когда застройщик расплатился по аукциону и с головой погрузился, в том числе и финансово, в проект некой группой лиц (см. картинки) была инициирована процедура признания уже расселённого ветхого объекта в качестве вновь выявленного ОКН (объект культурного наследия).
Как ни странно, объект расположен ровно по центру красной линии территории (ул. Белинского 27а), так, что при признании его ОКН, ничего даже рядом построить будет нельзя. Случайность? Не верю. Прекрасный способ шантажа, - дубина выявления ОКН на территории застройки.
Застройщику удалось преодолеть и эту проблему, ускорив затем снос подозрительного объекта.
Ждём старта строительства.